Ленинградский областной суд - Обобщение судебной практики по спорам, вытекающим из земельных правоотношений
ОБОБЩЕНИЕ
судебной практики по спорам, возникающим из земельных правоотношений
Обобщение проведено по плану работы Ленинградского областного суда.
Согласно статистическим данным за 2007-2009 годы городскими (районными) судами Ленинградской области рассмотрено дел по спорам, связанных с землепользованием:
В кассационной инстанции Ленинградского областного суда за 2007-2009 гг. рассмотрено дел, связанных с землепользованием:
Из приведенных статистических данных следует, что количество споров, связанных с земельными правоотношениями, из года в год увеличивается.
При обобщении были изучены судебные решения районных (городских) судов и мировых судей Ленинградской области, определения судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда, определения судей, вынесенные в надзорном производстве, постановления президиума Ленинградского областного суда за 2009 год.
Основное количество дел по спорам о праве собственности на землю, возникают в связи с реализацией права граждан на приватизацию земельных участков, а также в связи с признанием права собственности в порядке наследования.
Приватизация гражданами земельных участков на добровольной и безвозмездной основе означает передачу (перерегистрацию или переоформление) в собственность ранее предоставленных им земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения.
Первый её этап связан с принятием Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. N 374-1 «О земельной реформе» и ряда других нормативных актов, когда граждане получили возможность по своему усмотрению сохранить ранее предоставленные на праве постоянного пользования земельные участки либо получить их в собственность бесплатно или за плату. Бесплатно мог быть передан участок или его часть в пределах норм предоставления земельных участков соответствующего целевого назначения. За пределами этих норм граждане были вправе выкупить эти участки либо получить их в пожизненное наследуемое владение.
До начала земельной реформы, когда земля находилась в собственности государства, земельные участки могли предоставляться гражданам во временное или бессрочное пользование. Бессрочным признавалось землепользование без заранее установленного срока (ст. 11 ЗК РСФСР 1970 г.).
Земельные участки для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, индивидуального садоводства, т.е. независимо от целевого назначения выделялись исключительно на праве постоянного (бессрочного) пользования. Предоставление земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в городах и поселках осуществлялось по решениям исполкома гор(рай)совета на территориях, предусмотренных под эти цели генеральными планами городов и поселков. Документами, подтверждающими право граждан на строительство индивидуальных жилых домов и пользование земельным участком в городах, рабочих, курортных и дачных поселках, являлись решение исполкома городского, районного Совета об отводе земельного участка; договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности; план земельного участка, проект застройки участка и разрешение на строительство, выдаваемые главным архитектором города или районным архитектором, что установлено п. 26 Инструкции о порядке отвода земельных участков под индивидуальное жилищное строительство на территории РСФСР, утвержденной Приказом Госстроя РСФСР от 19 декабря 1966 г. N 86.
Предоставление приусадебных и других земельных участков колхозникам, рабочим, служащим и другим специалистам, проживающим в сельской местности из земель, закрепленных за колхозами, совхозами и другими сельхозпредприятиями, осуществлялось по решению общего собрания членов колхоза (собрания уполномоченных) либо администрации совхоза (ст. ст. 61, 64 ЗК РСФСР 1970 г.).
Право пожизненного наследуемого владения впервые введено Основами земельного законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г. В дальнейшем это право было воспроизведено Земельным кодексом РСФСР 1991 г., по которому граждане наделялись правом на получение земельных участков в собственность, пожизненное наследуемое владение или аренду (ст.7).
Круг лиц, которым земельные участки могли предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование, Земельным кодексом РСФСР 1991 г. был определен иначе. К их числу отнесены организации независимо от формы собственности (ст. 12). Закон не предусматривал возможности предоставления земельных участков гражданам на таком праве, но и не содержал прямого запрета. Позднее, указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 данная статья была признана недействующей, а положения о праве пожизненного наследуемого владения исключены из текста соответствующих статей ЗК РСФСР 1991 г.
В отличие от ЗК РСФСР 1991 г. ГК РФ предусмотрел предоставление земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения гражданам, установив различные основания их приобретения: первые - на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование (ст. 268 ГК РФ), вторые - в порядке, установленном земельным законодательством (ст. 265 ГК РФ).
Право пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования наряду с правом собственности, как это предусмотрено ст. 216 ГК РФ, отнесены к вещным правам. Лица, обладающие земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования, помимо владения и пользования, вправе возводить на этом участке здания, сооружения, иное недвижимое имущество (ст.ст. 266, 269 ГК РФ), а также в ограниченных пределах распоряжаться ими (передавать их другим лицам в аренду или в безвозмездное срочное пользование).
Для передачи земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования в аренду или безвозмездное срочное пользование необходимо получить согласие собственника этого участка, тогда как для передачи земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения такого согласия не требуется. Но главное их отличие заключается в следующем: участки на праве пожизненного наследуемого владения переходят по наследству на общих основаниях, в тоже время не образуют наследства земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования. Их переход к наследнику возможен, но только в рамках ст.35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на строение, расположенное на этом участке.
Согласно ст.30 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» обладатели права пожизненного наследуемого владения могут самостоятельно (пункт 2 ст. 30) совершить сделки по обмену, обладатели права постоянного (бессрочного) пользования с согласия органов местного самоуправления (п. 3 названной статьи).
Нормы гл.17 ГК РФ, посвященные праву собственности и другим вещным правам на землю, введены в действие с 23 апреля 2001 г.
Вступившим в силу с 30 октября 2001 г. новым Земельным кодексом РФ земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение не предоставляются, но приобретенные ранее участки на том или ином праве сохраняются. Если ГК РФ допускал ограниченное распоряжение земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, то ЗК РФ полностью исключил всякое распоряжение указанными участками.
Нормы ЗК РФ, относящиеся к праву постоянного (бессрочного) пользования и праву пожизненного наследуемого владения сформулированы иначе, чем аналогичные нормы ГК РФ. При этом следует отдать приоритет нормам ст.ст. 20 и 21 ЗК РФ. Это прямо вытекает из содержания ст.3 ЗК РФ, в соответствии с которой имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством либо специальными федеральными законами.
Одновременно по новому ЗК РФ гражданам предоставлено право на однократную бесплатную приватизацию таких участков, причем без ограничения каким-либо сроком, а также независимо от их размера, целевого назначения, разрешенного режима использования, нахождения в собственности гражданина иных земельных участков и т.п. Важно, чтобы приватизируемый земельный участок находился у гражданина на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения (ст.ст. 20, 21 ЗК РФ).
Анализ практики показывает, что значительные трудности испытывают суды при разрешении споров о приватизации земельных участков, выделенных под огороды на основании постановлений Совета Министров СССР от 24 февраля 1949 г. N 807 «О коллективном и индивидуальном огородничестве и садоводстве рабочих и служащих» и от 8 апреля 1953 г. N 979 «Об огородничестве рабочих и служащих».
В отличие от коллективного садоводства земельные участки под огороды отводились рабочим и служащим во временное пользование, как правило, на срок до 3-х лет. Земельным кодексом 1970 г. колхозы, совхозы, другие предприятия, организации и учреждения наделялись правом предоставлять земельные участки во вторичное пользование, в том числе гражданам, на срок до 10 лет. Эти сроки могли продлеваться теми органами, которые предоставили участок во вторичное пользование. Однако эти предписания закона надлежащим образом не соблюдались: граждане продолжают пользоваться этими участками и по истечении срока, в течение десятилетий без какого-либо документального оформления, кроме первичного распоряжения о выделении земельного участка под огород. Исходя из того, что законодательство на период выделения таких участков и в дальнейшем допускало выделение их исключительно во временное пользование, трансформироваться, несмотря на длительность пользования ими, право временного (срочного) пользования в право постоянного (бессрочного) пользования не могло.
Приватизация таких участков означала бы, во-первых, изменение вида их пользования, и, во-вторых, изъятие их у первичного землепользователя, что недопустимо в силу закона.
На практике не всегда ясно, что означает право на однократную и бесплатную приватизацию, в частности, надо ли при обращении граждан учитывать первую бесплатную приватизацию, произведенную до введения в действие ЗК РФ? Нередко на местах администрация отказывает в приватизации земельных участков по тем основаниям, что граждане уже ранее воспользовались этим правом. Тем самым, речь идет о действии во времени нового Земельного кодекса РФ, которым предусмотрена возможность только однократной бесплатной приватизации земельных участков.
По общему правилу, частично воспроизведенному в ст. 7 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», законы и другие нормативные акты применяются к отношениям, возникающим после введения их в действие. На ранее возникшие отношения действие закона и других нормативных актов распространяется только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. Ни новый Земельный кодекс РФ, ни вводный закон к нему не содержат положения о придании обратной силы ограничениям по ранее проведенной приватизации. Следовательно, не может иметь юридического значения и не должен учитываться факт приватизации гражданином земельного участка до принятия нового ЗК РФ как основание для отказа администрации в последующей приватизации земельного участка.
В отличие от приватизации жилых помещений возникновение права собственности на земельные участки не связано с заключением гражданско-правового договора. Таким основанием для земельных участков является решение государственных органов государственной власти или органов местного самоуправления, принятое в рамках их компетенции (ст. 29 ЗК РФ), т.е. в отношении земельных участков речь идет об административно-правовом способе возникновения прав и обязанностей.
При обращении гражданина по вопросу о приватизации земельного участка указанные органы обязаны принять решение в двухнедельный срок, если будет подано заявление в письменной форме с приложением документов в подтверждение своих прав на земельный участок и кадастровой карты (плана).
В случае отсутствия кадастровой карты (плана) орган местного самоуправления оказывает содействие в ее изготовлении и определении границ земельного участка на местности с отнесением расходов на заинтересованных лиц. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка. В этом случае для принятия решения исполнительному органу местного самоуправления отведен двухнедельный срок с момента представления проекта границ земельного участка (пп. 7, 8 ст. 36 ЗК РФ).
И в том, и в другом случае, право постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения на земельный участок, как это прямо предусмотрено тем же п.1 ст. 35 ЗК РФ, переходят к новому собственнику строения на тех же условиях и в том же объеме, какими обладал прежний собственник. Это касается сохранения размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в пользовании, а также вида права - пользование земельным участком.
Споры о приватизации фактически занимаемых земельных участков, правомерность пользования которыми граждане не могут подтвердить документально, являются достаточно распространенными. Они затрагивают главным образом интересы тех лиц, кто начал пользоваться земельными участками задолго до принятия ЗК РСФСР 1991 г., которым предусматривалась выдача государственных актов, удостоверяющих право на земельные участки (ст.31).
По утвержденным Советом Министров РСФСР формам государственные акты выдавались органами местной администрации гражданам, предприятиям и организациям при предоставлении им в установленном порядке земель в собственность, владение, пользование, а также при перерегистрации прав на предоставленный ранее земельный участок. В числе других статей статья 31 ЗК РСФСР 1991 г. указом Президента РФ в декабре 1993 г. признана недействующей, а указанное постановление СМ РСФСР утратило силу в связи с принятием действующего Земельного кодекса РФ.
По новому ЗК РФ (ст.ст.25, 26) права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством и удостоверяются в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
К числу таких оснований ст.8 ГК РФ отнесены, в частности, договоры и иные сделки, акты государственных органов и органов местного самоуправления, судебное решение. По отношению к земельным участкам, когда они выделялись ранее и не могли быть объектом гражданского права, основанием для приватизации их в соответствии с Порядком, утвержденным Роскомземом 20 мая 1992 г., являются выданные на тот период документы. Прежде всего, это государственные акты, решения соответствующих органов о предоставлении земельных участков, а при их отсутствии - земельно-шнуровые и похозяйственные книги, другие документы, имеющиеся в районных комитетах по земельной реформе и землеустройству, органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства или у самих землепользователей.
Таким образом, речь идет практически о любых документах, удостоверяющих право граждан на указанные участки.
Можно отметить, что еще ранее, в 1987 г., своим письмом Министерство жилищно-коммунального хозяйства РСФСР N 20-15-1-4/Е-9808 разъясняло, что в случае отсутствия землеотводных документов следует руководствоваться данными первичной инвентаризации, которые в дальнейшем определяют границы, размеры земельного участка индивидуального землевладения. Изъятие излишков из указанных участков может производиться на основании закона и в соответствии с проектами перепланировки застроенных кварталов в зоне индивидуальной застройки.
Во многом указанная позиция нашла свое закрепление в норме п.4 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которой граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенными ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ.
Несмотря на неудачную редакцию приведенной нормы, смысл ее заключается в том, чтобы узаконить право граждан на земельные участки, которые были когда-то отведены под строительство индивидуального жилого дома и которыми они, включая жилой дом, пользовались в течение длительного времени. В первую очередь это касается жителей сельской местности, наделение землей которых производилось в упрощенном порядке, а также тех, кто приобретал дома для сезонного проживания с нарушением порядка совершения таких сделок (ст.239 ГК РСФСР). В большинстве своем ни те, ни другие не имеют документов на фактически принадлежащие им земельные участки, что лишает возможности приватизировать их в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ.
Анализ данной нормы позволяет прийти к выводу, что действие ее распространяется на случаи, когда требование заявлено:
1. в отношении не любого, а только приусадебного (придомового) земельного участка;
2. лицом, являющимся собственником расположенного на этом участке жилого дома;
В связи с этим на самой ранней стадии, т.е. подготовки дела к судебному разбирательству, необходимо выяснять, к какой категории относится приватизируемый земельный участок и кто является собственником возведенного на нем строения. Если из представленных документов следует, что собственником строения является не заявитель, а другое лицо, его необходимо привлекать к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Доказательствами возникновения права пользования земельным участком может быть признан один из следующих документов:
а) наличие решение о предоставлении земельного участка, принятое исполнительными органами власти;
б) договор о приобретении строения, расположенного на таком земельном участке, в котором указывается размер земельного участка, на котором расположено строение.
Для государственной регистрации права на объект недвижимости в соответствии со статьей 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» определен перечень документов, подтверждающих факт существования объекта на земельном участке. Возможно использование данного перечня. Применительно к земельному участку необходимо договориться, что является достаточным доказательством факта определенности границ земельного участка как уникальной характеристики (статья 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»). Не исключено, что между сторонами в свое время был заключен так называемый «домашний» договор купли-продажи жилого дома, ссылаясь на который, истец полагает, что приобрел право на строение и земельный участок, а, следовательно, и право на его приватизацию по ст. 36 ЗК РФ . Однако этого недостаточно даже при согласии на это прежнего собственника строения, поскольку именно он продолжает оставаться юридическим собственником недвижимости. По закону вообще исключалась возможность нахождения жилого дома в собственности одного лица, а земельного участка - в пользовании другого. То соглашение, которое было в свое время заключено между сторонами, может иметь силу только при условии его государственной регистрации на основании совместного заявления сторон либо на основании решения суда о признании за покупателем права собственности на приобретенный жилой дом. При этом восполнение недостатков такой сделки не ограничено каким-либо сроком, это возможно и после 1 июля 1990 г.
Правовое же значение для приватизации земельного участка следует придавать моменту совершения такой сделки, а не времени восполнения ее недостатка.
По существу в пункте 4 статьи ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» речь идет о переходе права на земельный участок при смене собственника строения без каких-либо ограничений и изъятий и при ненадлежащем документальном оформлении перехода прав на строение и земельный участок при заключении сделки.
Незавершенность юридического состава по причинам, независящим от правообладателей строений (документы о правах на землю не выдавались). При этом имеет значение, какие действия по оформлению документов о правах на земельный участок проведены продавцом и покупателем как сторонами «домашнего» договора.
Из выделенных дачно-строительным кооперативам и предприятиям на праве постоянного (бессрочного) пользования земель за членами дачно-строительных кооперативов и садовых товариществ земельные участки закреплялись во вторичное пользование без ограничения определенным сроком самими ДСК и предприятиями. Фактически для членов ДСК и членов садовых товариществ речь шла о выделении им участков на праве постоянного (бессрочного) пользования, хотя нормативно это не было прямо предусмотрено. Создание, деятельность и ликвидация ДСК и садовых товариществ регулировались соответственно Примерным уставом дачно-строительного кооператива (утвержден постановлением СМ РСФСР от 24 сентября 1958 г. N 1125) и Типовым уставом садоводческого товарищества (последний был утвержден постановлением СМ РСФСР от 31 марта 1988 г. N 112). В связи с принятием Закона СССР «О кооперации в СССР» эти уставы были признаны утратившими силу постановлением Правительства РСФСР от 19 апреля 1989 г. N 126.
Вступивший в силу с 23 апреля 1998 г. Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ объединил ДСК и садовые товарищества, предусмотрел для них три организационно-правовые формы: некоммерческое товарищество, потребительский кооператив и некоммерческое партнерство. Различия между ними, право выбора которых отдано на усмотрение самих граждан, в основном заключается в порядке формирования имущества общего пользования и условиях ответственности членов объединения и самого объединения как юридического лица по обязательствам друг друга (ст.4).
Пунктами 1 и 2 ст. 28 данного Федерального закона закреплено право граждан на безусловную приватизацию своих садовых или дачных земельных участков, находящихся в их постоянном (бессрочном) пользовании или на праве пожизненного наследуемого владения. Приватизация таких участков могла осуществляться за плату или бесплатно в соответствии с законами или иными нормативными актами, в том числе и нормативными актами субъектов Российской Федерации.
Кроме того, в п.1 указа Президента Российской Федерации «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 7 марта 1996 г. № 337 в редакции от 21 января 1999 г. № 112 установлено, что земельные участки, полученные гражданами до 1 января 1991 г. и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров, и используемые для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, сохраняются за гражданами в полном объеме.
ПРИМЕР. О. обратился в суд с исковыми требованиями к администрации МО «Всеволожский муниципальный район» о признании отказа в предоставлении земельного участка в собственность бесплатно и в аренду незаконным, признании права собственности на земельный участок в деревне Р. площадью 1500 кв.м. и возложении обязанности передать в аренду часть земельного участка площадью 800 кв.м. в границах фактического землепользования, признании незаконным постановления администрации МО «Всеволожский муниципальный район» от 26.09.2007 № ‹номер›.
В судебном заседании представитель истца изменила исковые требования и просила признать за истцом право собственности на земельный участок в деревне Р. области площадью 1500 кв.м. и право на получение в собственность за плату по десятикратной ставке земельного налога части земельного участка мерою 800 кв.м., расположенного по тому же адресу, о возложении обязанности предоставить в собственность за плату по десятикратной ставке земельного налога часть земельного участка мерою 800 кв.м.
В обоснование требований истец указал, что приказом по совхозу «Всеволожский» от 04.06.1965 ему с супругой выделялся земельный участок площадью 1500 кв.м. под использование жилого дома, возведенного в 1961 году, что подтверждается выпиской из похозяйственной книги и архивной справкой. Право собственности на указанный жилой дом признано за истцом решением Всеволожского городского суда от 25.05.2000. Общая площадь используемого с 1965 года участка составляет 2300 кв.м., что подтверждается результатами произведенного межевания.
Истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка площадью 1500 кв.м. в собственность бесплатно, а 800 кв.м. - в аренду. Межведомственной комиссией по предоставлению земельных участков принято решение, утвержденное постановлением главы администрации от 26.09.2007: передать в собственность за плату по 10-кратной ставке земельного налога земельный участок площадью 1500 кв.м. для эксплуатации жилого дома, в предоставлении дополнительного земельного участка площадью 800 кв.м. - отказать и выставить его на торги.
Суд вынес решение, которым признал за О. право собственности на земельный участок площадью 1500 кв.м., являющийся частью земельного участка площадью 2300 кв.м., расположенного по ‹адресу›.
Признал за О. право на получение в собственность за плату земельного участка площадью 800 кв.м, являющегося частью земельного участка площадью 2300 кв.м., расположенного по ‹адресу› по цене, равной 2,5 процента кадастровой стоимости продаваемого земельного участка.
Обязал Администрацию МО «Всеволожский Муниципальный район» предоставить О. в собственность за плату часть земельного участка площадью 800 кв.м расположенного по ‹адресу› по цене, равной 2,5 процента кадастровой стоимости продаваемого земельного участка.
При вынесении решения в части признания за О. права на передачу земельного участка в собственность бесплатно суд сослался на приказ по совхозу «Всеволожский» от 04.06.1965, которым истцу земельный участок площадью 1500 кв.м. под строительство жилого дома, что подтверждено выпиской из похозяйственной книги и архивной справкой и оценено судом как наличие правоудостоверяющего документа, а также на Федеральный закон «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации». В части признания права на выкуп земельного участка площадью 800 кв.м. суд указал, что по результатам межевания испрашиваемая часть площадью 800 кв.м. является неотъемлемой частью земельного участка площадью 2300 кв.м., из заключения Администрации МО «Разметелевское сельское поселение» следует, что земельный участок площадью 800 кв.м., примыкающий к земельному участку площадью 2500 кв.м. не может быть сформирован как самостоятельный земельный участок, из-за его звездообразной формы.
ПРИМЕР. Т. обратилась в суд с иском о признании за ней права собственности на земельный участок площадью 1187 кв.м., расположенный по адресу: ‹адрес›.
В обоснование требований указала, что на основании решения Всеволожского городского суда Ленинградской области от 25.11.2008 она является собственником жилого дома по данному адресу.
17.06.2009 произведена государственная регистрация права собственности на дом. 20.05.2009 она обратилась в УФРС по СПб и ЛО с цельюрегистрации права собственности на земельный участок, однако в регистрации было отказано по причине недостаточности документов. Истица полагает, что имеются основания для признания за ней права собственности на земельный участок.
Суд признал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Удовлетворяя исковые требования, суд сослался на п. 9.1 ст.3 Федерального закона «О введение в действие Земельного Кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ, в соответствии с которым если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного Кодекса РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
В случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
Суд сослался и на положения статьи 59 ЗК РФ, которая предусматривает признание права в качестве способа защиты права, на наличие сведений в похозяйственной книге о предоставлении истице земельного участка площадью 0,15 га для ведения личного подсобного хозяйства и результаты обмера и границ земельного участка согласно кадастровому плану.
Приведенные примеры из судебной практики свидетельствуют о том, что суды в основном правильно применяют нормы материального права при разрешении споров о признании права собственности на земельные участки в порядке приватизации.
Однако при разрешении споров о праве на земельный участок суды не всегда отражают информацию необходимую для регистрации прав на недвижимое имущество, т.е. решение суда должно содержать описание земельного участка как объекта недвижимого имущества, вид регистрируемого права. На необходимость исполнения данных требований указано в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а так же в постановлении Пленума Верховного Суда РФ «О судебном решении».
Кроме того, в иных случаях суды, отказывая в иске о признании права собственности на земельный участок, указывают на отсутствие межевого дела и кадастрового плана, при этом решения судов не содержат выводов о наличии субъективного права истца. При этом суды не учитывают, что по смыслу Федерального закона «О государственном земельном кадастре» и Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» при отсутствии правоустанавливающих документов земельный участок не может быть поставлен на кадастровый учет. В связи с чем, при разрешении спора о праве на земельный участок судам необходимо в мотивировочной части решения указывать выводы о наличии или отсутствии субъективного права истца на спорный земельный участок, а не ограничиваться указанием на отсутствие постановки спорного участка на кадастровый учет.
Доказательствами наличия фактического пользования могут являться материалы органов технической инвентаризации (технический паспорт жилого дома), в которых указаны размер и обозначены границы земельного участка (как по документам, так и фактически используемого). Факт существования объекта на земельном участке может быть подтвержден документами, указанными в статье 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ.
При этом судам следует учитывать при разрешении спора о праве на земельный участок действие закона, регулирующего правоотношения на момент возникновения спора, а при постановке на кадастровый учет и регистрации права действие законов, устанавливающих порядок постановки на учет и регистрации права на момент совершения указанных действий.
Вместе с тем отличительной чертой искового производства является спор о праве. Органы, занимающиеся постановкой объектов недвижимости на кадастровый учет и органы, производящие регистрацию прав на недвижимое имущество, не являются субъектами правоотношений при разрешении спора о праве на земельный участок.
Согласно ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» решение суда, установившее права на недвижимое имущество, будет являться основанием для обращения заинтересованных лиц с заявлением о государственной регистрации. Однако и в этом случае регистрация может быть произведена в порядке, предусмотренном законом, то есть при предъявлении документа удостоверяющего личность, письменного заявления, документа об оплате регистрации, плана объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера и др.
Особенно следует обратить внимание судов на особенности при разрешении споров о праве на земельный участок, возникающих из семейно-правовых отношений .
1. При разрешении спора в отношении земельного участка, право собственности на который возникло в административно-правовом порядке (п.2 ст. 8 ГК РФ), помимо положений Семейного кодекса РФ необходимо руководствоваться также гражданским и земельным законодательством.
2. Выделение одному из супругов земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения в период брака и его приватизация в период бракам ведет к образованию общей совместной собственности супругов на этот земельный участок.
3. Приватизация земельного участка в период брака, но в отношении земельного участка, находившегося в пользовании одного из супругов до регистрации брака, не ведет автоматически к образованию общей совместной собственности на этот земельный участок. В указанной ситуации возникновение права на земельный участок зависит от принадлежности строения и времени его возведения на этом земельном участке – до приватизации, в процессе либо после ее завершения.
4. Земельный участок, выделенный в собственность в период брака, в том числе и безвозмездно, одному из супругов как лицу, имеющему соответствующую льготу, не переходит в раздельную собственность, на такие земельные участки распространяется законный режим имущества супругов.
При этом отсутствие регистрации права на спорный земельный участок не может являться основанием для отказа в иске второму супругу о признании права на земельный участок, так как ответчик, злоупотребляя своим правом, создает умышленно препятствия для реализации законных прав второго супруга.
Наряду с правом собственности земельные участки могут принадлежать гражданам и на ином праве: праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения. По закону исключено любое распоряжение земельными участками на указанном праве, они не могут включаться в состав имущества супругов и быть предметом спора при разделе их общего имущества. В то же время суд вправе определить по иску любого из них порядок пользования такими земельными участками.
ПРИМЕР. М. обратилась к Ф. об определении порядка пользования земельным участком, расположенном в дачном кооперативе, указывая, что участок был куплен в период брака, право собственности на дачный дом и земельный участок не зарегистрировано, ответчик не разрешает пользоваться участком и домом. Мировой судья отказал в иске М., указав, что право собственности на имущество не зарегистрировано. Учитывая изложенные выше нормы материального права, данное решение нельзя признать правильным.
Примерный перечень фактов, требующих доказательств по спорам об установлении факта владения и пользования гражданином садовым или дачным земельным участком:
Факт регистрации некоммерческого объединения;
Факт членства гражданина в некоммерческом объединении;
Факт утверждения проекта застройки сада некоммерческого объединения;
Факт предоставления (закрепления) общим собранием некоммерческого объединения земельного участка за гражданином.
Например, согласно п.2 статьи 25.3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» требуется заключение правления садоводства или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что объект недвижимости расположен в пределах границ садоводства или дачного кооператива.
Местонахождение земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории:
Факт проведения межевания земельного участка гражданина.
Пункт 9.1 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусматривает, что гражданин вправе зарегистрировать право собственности, если земельный участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования до 30 октября 2001 года для определенных видов деятельности:
а) ведения личного подсобного хозяйства,
б) дачного хозяйства,
в) огородничества,
г) садоводства,
д) индивидуального гаражного,
е) индивидуального жилищного строительства.
Таким образом, определена совокупность требуемых законом условий:
1) наличие акта о предоставлении, принятого органом местного самоуправления, указанным в статье 29 ЗК РФ;
2) перечислены виды деятельности, для осуществления которых предоставлен земельный участок;
3) земельный участок не должен быть изъятым из оборота.
Порядок приватизации дачных и садовых участков довольно подробно регламентировался актами субъектов РФ, а затем указанным Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ (ст. 28). В частности, для приватизации своих участков все члены садоводческих и дачных объединений направляют заявления на имя главы местной администрации в правление своих садоводческих и дачных объединений. На основании личных заявлений правление объединения обращается к главе местной администрации с ходатайством о переоформлении прав на землю, к которому прилагаются документы, подтверждающие право пользования землей, площадь и границы участков, списки членов объединения с указанием фактической площади их участков (кв.м), личные заявления всех членов объединения. Вместе с тем граждане вправе перерегистрировать свои участки не только в составе садоводческого или дачного объединения, но и в индивидуальном порядке, приложив к заявлению необходимые документы (постановление администрации о выделении земельного участка объединению, решение о выделении члену объединения конкретного участка; выкопировку из генерального плана территории объединения; план земельного участка), проект застройки сада, который утверждается актом органа местного самоуправления (32 ФЗ № 66-ФЗ) в соответствии с нормативами (ст. 33 ФЗ № 66-ФЗ).
Именно при самостоятельном обращении граждан возникают споры, когда на местах принимается решение об отказе в приватизации земельных участков без достаточных к тому оснований.
ПРИМЕР. Глава администрации отказал Н. в приватизации земельного участка в ДСК «Красный Бор», так как, во-первых, Н. приобрел дачу по договору дарения в 1994 г., т.е. после введения в действие Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР» и, во-вторых, не представил документов о нахождении земельного участка на праве бессрочного пользования.
Районный суд жалобу Н. удовлетворил и указал, что спорный земельный участок находился в едином массиве земель ДСК «Красный Бор», созданного более 70 лет назад. Право Н. на приватизацию земельного участка вытекает из п. 4 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», поскольку этот участок находился в фактическом пользовании его и прежнего собственника длительное время. Данное решение суда в целом является правильным, приведенные же в его обоснование мотивы требуют некоторого уточнения. Действительно, по существующему до 1991 г. порядку не предусматривалась выдача членам кооператива специального документа в подтверждение права пользования дачными земельными участками. Однако это не означало, что дачи и земельные участки находились в их пользовании без надлежащего титула. Как следовало из материалов дела, прежний собственник дачи К. являлся членом ДСК «Красный Бор», по уставу которого за каждым из вновь принятых его членов закреплялась определенная кооперативная дача и земельный участок, предназначенный для обслуживания этой дачи. Принятие в члены кооператива и закрепление дачи и земельного участка оформлялось одним решением общего собрания членов ДСК. С момента вынесения этого решения у члена кооператива возникало бессрочное право пользования дачей и земельным участком. Данный документ не был истребован, хотя именно его следует рассматривать в качестве правоустанавливающего. Такой документ, безусловно, имелся в делах кооператива, так как Примерный устав ДСК не допускал саму возможность членства в кооперативе без закрепления за гражданином конкретной дачи и земельного участка. Соответственно право землепользования, основанное на этом титуле, при отчуждении дачи прежним владельцем в силу ст. 37 ЗК РСФСР 1991 г. перешло к новому собственнику, у которого с принятием последнего ЗК РФ появилась возможность приватизировать земельный участок бесплатно в составе дачного объединения или индивидуально. Поэтому доводы в решении суда о том, что земельные участки находились только в фактическом пользовании членов ДСК и ссылка на п. 4 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в данном конкретном случае ошибочна. Земельный участок находился не только в фактическом, но и в правомерном, основанном на титуле юридическом пользовании члена ДСК. Точно такой же подход должен быть при определении правоустанавливающих документов и разрешении споров при приватизации садовых участков.
Возможность приватизации дачных или садовых участков в том или другом порядке - одна из особенностей, предусмотренных ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Другая особенность заключается в том, что член дачного объединения имеет право переоформить участок на свое имя либо в общую совместную или долевую собственность супругов. Очевидно, что для передачи участка в общую собственность не только члена кооператива, но и супруга необходимо располагать их совместным заявлением. С принятием нового Земельного кодекса РФ передача земельного участка возможна только в общую долевую собственность супругов. В силу абз. 2 п. 1 ст. 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ЗК РФ. Между тем норма подпункта 3 п. 2 ст. 28 ФЗ «О садоводческих, огородных и дачных некоммерческих объединениях граждан» о возможности приватизации в общую совместную собственность супругов противоречит положениям Земельного кодекса РФ - независимо от субъектного состава перерегистрация земельного участка допускается только в общую долевую собственность (п. 3 ст. 36 ЗК РФ).
Для ответа на поставленные вопросы, прежде всего, следует вновь подчеркнуть, что по своему содержанию бесплатная приватизация земельных участков состоит в перерегистрации (переоформлении, трансформации) одного права на другое.
Когда земельный участок находится в пользовании нескольких лиц, речь в этом случае идет о передаче его в общую долевую собственность, как правило, соразмерно долям в праве собственности на строение. Но возможен и другой вариант - стороны сами определяют долевое соотношение в праве на общий земельный участок, в том числе с отступлением от размера долей в праве собственности на строение. Оба варианта не противоречат положениям п.3 ст.36 ЗК РФ, посвященным приватизации неделимых участков, находящихся в пользовании нескольких лиц. Это означает, что в административном порядке не может быть принято решение о приватизации земельного участка или части его по заявлению одного из сособственников строения, как и в случае, когда стороны не пришли к соглашению по любому из вопросов, связанных с приватизацией земельного участка. Разрешение такого рода споров возможно через определение порядка пользования земельным участком в судебном порядке. На основании состоявшегося решения суда с учетом выделенных в исключительное владение и пользование каждому из совладельцев частей земельного участка администрация вправе принять положительное решение по заявлению заинтересованного лица, независимо от согласия или возражения других лиц.
Для перерегистрации прав на земельный участок гражданин должен предоставить целый ряд документов, без которых администрация лишена возможности принять решение по его заявлению, он же занимается сбором документов и оплачивает расходы, весьма значительные, по их изготовлению. Очевидно, что отказ местной администрации по мотиву непредоставления необходимых документов может быть оспорен гражданином по правилам гл.25 ГПК РФ. При этом суд может удовлетворить жалобу гражданина и обязать администрацию принять соответствующее решение по его заявлению. В свою очередь суд может согласиться с возражениями администрации и отказать в удовлетворении жалобы, что не предопределяет наличия самого права на приватизацию участка и не препятствует повторному обращению при устранении тех или иных недостатков. В этих целях может быть допустимой возможность установления юридического факта владения гражданином земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения. Но отказ в приватизации может последовать и по иным причинам - у гражданина, по мнению администрации, не имеется в принципе субъективного права на передачу ему в собственность земельного участка. При таком отказе возникает спор о праве гражданском, и он должен разрешаться по правилам искового производства. В силу ч. 3 ст. 247 ГПК РФ, если при подаче заявления в суд будет установлено, что имеет место спор о праве, подведомственный суду, судья оставляет заявление без движения и разъясняет заявителю необходимость оформления искового заявления с соблюдением требований ст.ст.131 и 132 ГПК РФ. В случае, если при этом нарушаются правила подсудности дела, судья возвращает заявление. Важно иметь в виду, что подсудность дел о праве на земельный участок зависит исключительно от места нахождения земельного участка. Такой фактор, как стоимость земельного участка, в ряде случаев влияет на разграничение компетенции судов различного уровня при рассмотрении дел имущественного характера.
Имущественный характер споров о приватизации земельных участков не вызывает сомнений, однако при бесплатной приватизации, оставаясь имущественными, они не имеют оценки и не подпадают под перечень дел, предусмотренных ст. 91 ГПК РФ, содержащей правила определения цены иска. Бесплатный способ возникновения права собственности на земельный участок определяет как подсудность этих дел районным судам, так и размер государственной пошлины - 200 руб., т.е. для исковых требований, не подлежащих оценке, на основании подп.3 п.1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ. Точно также подсудны не мировым судьям, а районным судам и некоторые другие дела по имущественным спорам, не имеющие оценки, - об установлении сервитутов, иски о защите права собственности от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторные иски) и т.п.
Единственное исключение из этого правила закон сделал только для споров об определении порядка пользования имуществом, отнеся их к подсудности мировых судей (п.7 ч.1 ст.23 ГПК РФ).
Если следовать той форме, которая ошибочно избрана гражданином, то это, с одной стороны, приведет к нарушению процедуры и особенностей порядка рассмотрения исковых дел и дел из публичных правоотношений, а с другой - к подмене судом функций иных органов - местной администрации, регистрационной палаты и т.д.
В частности, рассматривая жалобу в порядке искового производства, суд должен будет возложить на себя бремя по истребованию землеотводных документов, кадастрового плана и т.д., без которых не может быть постановлено решение по существу, причем независимо какое: об удовлетворении заявления либо об отказе.
Исходя из общих принципов процесса, применительно к ст.247 ГПК РФ, если «исковое заявление» гражданина не содержит спора о праве, в виду противоречия между формой и содержанием, оно подлежит оставлению без движения, для устранения указанного недостатка в разумный срок. В зависимости от этого заявление может быть принято либо возвращено гражданину по аналогии с правилами ст.136 ГПК РФ.
По результатам рассмотрения заявления гражданина в рамках публично-правовых отношений суд принимает решение об отказе либо об удовлетворении его, не предрешая вопроса по существу, который может быть разрешен только в рамках искового производства. В то же время решение суда, постановленное в исковом производстве, о признании за гражданином права собственности на земельный участок, заменяет собой решение администрации и является основанием для государственной регистрации возникновения права. В связи с этим важно, чтобы резолютивная часть решения содержала всю необходимую информацию для такой регистрации в Едином государственном реестре прав (местоположение и описание земельного участка, вид регистрируемого права).
Учитывая изложенное, можно прийти к следующим выводам:
1. Право на бесплатную приватизацию земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования независимо от их размера имеют граждане Российской Федерации с учетом п. 9.1. ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
2. Приобретение в собственность земельных участков иностранными гражданами и лицами без гражданства из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается только за плату.
3. Вводным законом не придана обратная сила ограничениям, предусмотренным ст.ст. 20, 21 Земельного кодекса РФ. При осуществлении своего права на однократную и бесплатную приватизацию не должна учитываться ранее произведенная приватизация гражданином земельного участка, т.е. до вступления ЗК РФ в силу.
4. Закон допускает приватизацию земельного участка, находящегося в фактическом пользовании граждан, если он является приусадебным, требование исходит от собственника расположенного на этом участке жилого дома, и в фактическое пользование гражданина этот участок перешел до 1 июля 1990 г.
5. При переходе права собственности на строение все права на земельный участок (на тех же условиях и в том же объеме), включая и право на приватизацию, переходят к новому собственнику. Само по себе отсутствие правоудостоверяющего документа (государственного акта), выдаваемого при переходе права собственности на строение, не является основанием для отказа в приватизации земельного участка. Правообразующее значение имеют другие документы - решение о первоначальном отводе земельного участка под строительство жилого дома, договор об отчуждении строения.
6. Приватизация земельных участков членами дачных и садоводческих объединений допускается как в составе этих объединений, так и индивидуально. В качестве правоустанавливающих документов для членов общественного объединения следует рассматривать решение дачного кооператива либо предприятия о закреплении за ними конкретного дачного или садового участка.
7. В тех случаях, когда строение принадлежит нескольким гражданам, эти лица имеют право на приобретение земельного участка при доме в общую долевую собственность. Разрешение спора между ними о размере долей возможно через определение порядка пользования земельным участком. С учетом состоявшегося решения суда администрация вправе принять решение о приватизации земельного участка по заявлению одного из таких лиц независимо от согласия или возражения других пользователей.
8. В зависимости от содержания спорного правоотношения обращения граждан в связи с приватизацией могут рассматриваться судом в порядке искового производства либо как вытекающие из публичных правоотношений.
В одинаковой степени важны как максимальные, так и минимальные нормы предоставления - в соответствии с п. 1 ст. 1182 ГК РФ раздел земельного участка , принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения, ниже которых их деление не допускается (неделимый земельный участок).
В тех случаях, когда право на участок принадлежит нескольким лицам, то в качестве наследства будет выступать доля в праве общей собственности на земельный участок.
В этой связи заслуживает внимания право на земельную долю, полученную бывшими работниками колхозов, совхозов при их реорганизации. Выделение земельного пая или доли таким работникам, как правило, в натуре никогда не производилось
Согласно ст. 261 ГК РФ территориальная граница земельного участка определяется в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику соответствующими органами . В свою очередь, какими именно документами должны быть удостоверены права на участок, ЗК РФ ответа не дает , отсылая к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 26 ЗК РФ).
С принятием Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлен единый порядок регистрации прав на недвижимое имущество, включая земельные участки.
Таким образом, при оформлении наследственных прав принадлежность земельного участка может быть подтверждена в указанных случаях:
1. постановлениями местных Советов народных депутатов в период с 25 апреля 1991 г. по 27 октября 1993 г. и выданными на основании их временными свидетельствами, регистрация которых не предусматривалась;
2. постановлениями глав местной администрации, начиная с 27 октября 1993 г., зарегистрированными в земельном комитете либо в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав.
Несоблюдение требований о государственной регистрации в значительной степени осложняет оформление наследниками своих прав на земельный участок.
Как предусмотрено п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Ясно, что при таком подходе нотариус, руководствуясь ст. 48 Основ законодательства о нотариате, не вправе включать в наследственную массу земельные участки, в отношении которых правоустанавливающие документы не были зарегистрированы в установленном порядке, т.е. в комитете по земельным ресурсам и землеустройству либо в органах юстиции, исключая период, когда такая регистрация вообще не проводилась (с 19 марта 1992 г. по 27 октября 1993 г.).
В дальнейшем был принят ряд нормативных правовых актов, которыми предписывалось, во-первых, выдача всем собственникам земельных долей по их заявлению свидетельств о праве собственности на земельную долю по форме, утвержденной указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767, и, во-вторых, в случае передачи земельных долей в уставный капитал сельскохозяйственной организации, заключение соответствующих письменных соглашений (договоров) (указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337, постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96). Однако к этому времени реорганизация предприятий аграрного комплекса была уже в основном завершена. Тем не менее, многим из тех работников, кто распорядился своей земельной долей и утратил право на нее, комитетами по земельным ресурсам и землеустройству без необходимой проверки выдавались свидетельства о праве собственности на земельную долю. В связи с этим Ленинградский областной суд обоснованно отменил решение районного суда, указав, что само по себе представленное свидетельство, выданное земельным комитетом, еще не говорит с бесспорностью о наличии права на земельную долю у наследодателя. Поскольку реорганизация совхоза проводилась в 1992г., суду следовало истребовать дополнительные документы, в частности, учредительный договор, принятый трудовым коллективом устав, акт органа местного самоуправления о выделении земли в общую собственность.
Исходя из анализа именно этих документов, районный суд при рассмотрении указанного выше дела установил, что наследодательница Б. в числе других работников являлась учредителем АОЗТ «N», при ее участии принят устав сельхозпредприятия, в соответствии с которым имущественные и земельные паи вносятся в уставный капитал образуемого общества, при выходе из него имущественный и земельный паи не выделяются. Следовательно, Б. распорядилась своей земельной долей, взамен которой по учредительному договору ей полагалась одна доля в уставном капитале, которая могла быть унаследована в соответствии с действующим законодательством.
Все перечисленные документы действительно необходимы для решения вопроса о выдаче свидетельства о праве на наследство, а в дальнейшем - и при государственной регистрации прав на земельную долю органами юстиции. Без этих документов нельзя с определенностью сказать, кто же является собственником спорной земельной доли на момент открытия наследства. В то же время в точном значении этого слова к числу правоустанавливающих можно отнести лишь акт органов местного самоуправления о передаче земли в общую собственность. Решение общего собрания трудового коллектива о круге лиц, имеющих право на земельную долю и размере ее, служило лишь базой для принятия указанного решения в органах местного самоуправления.
Изложенное вытекает из «Рекомендаций по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи», одобренных постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г., п. 18 которых момент возникновения права собственности на земельную долю определен датой принятия администрацией района решения о передаче земли в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия).
Данный вывод в полной мере согласуется со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащей перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, в том числе и такой, как «акт органов местного самоуправления».
Выдаваемые на основании указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. свидетельства о праве собственности на земельные доли были призваны закрепить и удостоверить уже существующие права бывших работников реорганизуемых колхозов и совхозов, поэтому их можно рассматривать в качестве правозакрепляющих или правоудостоверяющих документов.
Кроме того, разрешая спорные вопросы в отношении земельных долей, в том числе по делам о выделении земельной доли в натуре, суды учитывают первичное волеизъявление граждан по передачи земельной доли в уставной капитал хозяйствующего субъекта, обоснованно ссылаясь при этом на учредительный договор, устав, и отсутствие указаний в учредительном договоре и уставе о передачи земельного пая в пользование и наличие оговорок в учредительных документах о праве выдела земельного пая в натуре.
ПРИМЕР. Т. обратился в суд с иском к ЗАО «Юридическое лицо-1» с иском о признании права общей долевой собственности на земельный участок площадью 107 баллогектар ЗАО «Юридическое лицо-1», оставшийся после смерти М.
В обоснование своих требований указал на то, что при жизни М. составил завещание, которым все свое имущество завещал ему.
25 июня 2003 года М. умер. К нотариусу в установленный законом срок не обратился, хотя наследство принял фактически, вступив во владение и управление имуществом умершего. Решением мирового судьи судебного участка за ним признано право собственности на имущество М.
В 2008 году обнаружил документ, подтверждающий право собственности М. на земельный участок (пай).
Отказывая в удовлетворении иска, районный суд указал, что «Юридическое лицо-1» создано в процессе реорганизации совхоза и в соответствии с п. 1.1 Устава общества (в редакции 2004 года), является его правопреемником.
В соответствии с протоколом общего собрания (собрания уполномоченных) трудового коллектива совхоза от 30 декабря 1992 г., было принято решение о реорганизации совхоза в акционерное общество закрытого типа «Юридическое лицо-1». Постановлением Главы администрации Выборгского района Ленинградской области № ‹номер› от 20 сентября 1993 г. учредительные документы АОЗТ «Юридическое лицо-1» были зарегистрированы. Таким образом, было зарегистрировано новое юридическое лицо.
Мероприятия по реорганизации совхоза были произведены в соответствии с Законом РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности» от 25 декабря 1990 г. № 445-1, указом Президента РСФСР № 323 от 27 декабря 1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР», постановлением Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», постановлением Правительства РФ от 04 сентября 1992 г. № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса» и по решению трудового коллектива.
В соответствии с п. 10 постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 года № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», владелец пая обязан подать заявление во внутрихозяйственную комиссию и указать в нем одну из следующих форм использования своего пая:
1. получение на сумму пая земли и средств производства с целью создания крестьянского хозяйства, частного предприятия по ремонту, строительству, обслуживанию, торговле и других предприятий;
2. передача пая в качестве учредительного взноса в товарищество или акционерное общество;
3. передача пая в качестве вступительного взноса в кооператив;
4. продажа пая другим работникам хозяйства или хозяйству.
В силу п.9 постановления Правительства Российской Федерации от 04 сентября 1992 года № 708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса», трудовые коллективы реорганизуемых колхозов, совхозов и приватизируемых государственных сельскохозяйственных предприятий должны принять решение о выборе формы собственности на землю, предусмотренной Земельным кодексом Российской Федерации.
Пунктом 16 указанного Постановления владелец имущественного пая и земельной доли может использовать их следующими способами:
1. получить при выходе из хозяйства с целью создания крестьянского (фермерского) хозяйства;
2. внести в качестве взноса в создаваемое товарищество, акционерное общество или кооператив;
3. продать или сдать в аренду другим владельцам долей (паев).
Из этого следует, что наделение земельной долей члена реорганизуемого совхоза одновременно обязывало его использовать эту долю одним из указанных выше способов, приписанных действующим законодательством.
Реализуя свое право выбора использования земельной доли и имущественного пая, трудовой коллектив принял решение о реорганизации совхоза в акционерное общество. На общем собрании трудового коллектива совхоза от 30 декабря 1992 г. было принято решение о реорганизации совхоза в акционерное общество закрытого типа, а 20 сентября 1993 г. был утвержден устав общества.
В постановлении главы администрации Выборгского района Ленинградской области от 20 сентября 1993 г. за № 2687 указано, что учредителями АОЗТ «Юридическое лицо-1» являются граждане России, работники совхоза, социальной сферы, пенсионеры, имеющие имущественные и земельные паи совхоза.
Согласно ст.1.3 устава АОЗТ «Юридическое лицо-1» (в редакции 1993 года) учредителями общества являются граждане согласно приложенному списку, который является неотъемлемой частью устава.
В представленном списке учредителей акционерного общества закрытого типа под номером 128 указана фамилия - М.
Таким образом, М. уже в 1993 году являлся участником общества.
30 декабря 1994 г. постановлением Главы администрации Выборгского района Ленинградской области за № ‹номер› вновь организованнымсельскохозяйственным предприятиям и крестьянским хозяйствам были переданы для сельскохозяйственных целей 1525 га земель, в том числе АОЗТ «Юридическое лицо-1» 403 га в собственность бесплатно на паи.
Постановлением Главы администрации Выборгского района Ленинградской области № ‹номер› от 30 сентября 1994 г. Выборгкомзем обязан был выдать свидетельства на право собственности на землю АОЗТ «Юридическое лицо-1» собственникам земельного пая (доли) при среднем размере земельного пая в 107 баллогектар и средней площади в 2,6 га согласно приложению № 1.
Приложение № 1 к указанному постановлению является список учредителей АОЗТ «Юридическое лицо-1», в котором под № 128 указан М.
Во исполнение такого постановления 30 декабря 1994 г. М. было выдано свидетельство на право собственности на землю, регистрационная запись № ‹номер›.
Члены трудового коллектива, в том числе и М., распорядились своим правом на земельный пай, внеся его в качестве взноса во вновь созданное акционерное общество, став акционерами - собственниками принадлежащих им акций общества. Пунктом 1.3 устава АОЗТ «Юридическое лицо-1» и постановлением главы администрации Выборгского района Ленинградской области от 20 сентября 1993 г. за № ‹номер› определен состав учредителей акционерного общества, состоящий из работников совхоза, социальной сферы и пенсионеров, имеющих имущественные и земельные паи совхоза. Умерший М. являлся акционером общества. Данное обстоятельство подтверждается Списком участников (учредителей) агропромышленного акционерного общества закрытого типа «Юридическое лицо-1», где под № ‹номер› указана его фамилия.
Передача земельной доли в уставный капитал обществу М. осуществлялась на основании пункта 10 постановления Правительства Российской Федерации от 29 декабря 1991 г. № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов». Иных способов распоряжения земельной долей законодательство не предусматривало.
Ссылка представителя истца на свидетельство на право собственности на землю, выданное М. 30 декабря 1994 г., не может быть принята вовнимание, так как на момент выдачи свидетельств, собственникам земель уже являлось акционерное общество закрытого типа «Юридическое лицо-1», которое было зарегистрировано постановлением Главы администрации Выборгского района 20 сентября 1993 г. за № ‹номер›.
Выдаваемые на основании указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. свидетельства о праве собственности на земельные доли были призваны закрепить и удостоверить уже существующие права бывших работников реорганизуемых колхозов и совхозов, поэтому их можно рассматривать в качестве правозакрепляющих или правоудостоверяющих документов.
Согласно ст.14 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР», действующего во время преобразования совхоза, «хозяйственные общества и товарищества, созданные в качестве собственников имущества переданного им в качестве вкладов и других взносов их участниками, являются их собственниками».
В соответствии с п. 1 ст. 66 ГК РФ хозяйственными товариществами и обществами признаются коммерческие организации с разделенным на доли (вклады) учредителей (участников) уставным (складочным) капиталом. Имущество, созданное за счет вкладов учредителей (участников), а также произведенное и приобретенное хозяйственным товариществом или обществом в процессе его деятельности, принадлежит ему на праве собственности.
Согласно ст. 213 ГК РФ коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.
Кроме того, согласно ст. 15 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Указанное свидетельство на право собственности на земельную долю является неправомерным еще и на основании постановления Правительства Российской Федерации от 01 февраля 1995 г. № 96 «О порядке осуществления прав собственников земельной доли и имущественных паев».
Согласно пункту 20 Рекомендаций «О порядке распоряжения земельными долями и имущественным паями», утвержденных указанным выше постановлением, при реорганизации сельскохозяйственных предприятий права на земельную долю могут удостоверяться временным документов, а наличие свидетельства не является безусловным подтверждением того, что лицо не распорядилось своим земельным паем ранее. Таким образом, свидетельство на право собственности на земельную долю лица, внесшего свою долю в уставный капитал общества, теряет юридическую силу.
Таким образом, с момента внесения имущества в уставный капитал и государственной регистрации соответствующих юридических лиц учредители (участники) названных юридических лиц утрачивают право собственности на это имущество.
Внесенное участниками общества в уставный капитал общества имущество является собственностью вновь созданного юридического лица. Данное обстоятельство подтверждается и п. 4.2 устава АОЗТ, где указано, что общество обладает обособленным имуществом на праве собственности. Уставный капитал общества образован за счет передачи паев учредителей в качестве учредительного взноса (пункт 1.2 устава).
Поскольку М. не было создано крестьянское (фермерское) хозяйство и свою долю он не продавал и не сдавал в аренду другим владельцам долей, то такая доля считается внесенной в уставной капитал вновь создаваемого хозяйства акционерного общества.
Таким образом, М. распорядился своей земельной долей при реорганизации совхоза, передав ее в качестве учредительного взноса в созданное при реорганизации совхоза общество, став членом акционерного общества.
Доказательств того, что М. распорядился земельной долей иным способом, нежели внесение в уставный капитал акционерного общества, суду не представлено.
Документов, свидетельствующих, что М. вышел со своей земельной долей из состава АОЗТ «Юридическое лицо-1» в соответствии с пунктом 6 постановления Правительства РФ от 06 марта 1992 г. № 138 «О ходе и развитии аграрной реформы в Российской Федерации», суду не представлено.
Учитывая, что спорная земельная доля внесена в уставный капитал общества, и ее собственником на момент открытия наследства являлось общество, следовательно, в наследственную массу она не входит, поэтому и оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имелось.
Наследование земельных участков на праве общей совместной собственности.
Общая собственность на имущество возникает из договора или закона и по общему правилу является долевой.
Образование общей собственности без определения долей (совместная собственность) допускается в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (п. 3 ст. 244 ГК РФ).
Действующим Гражданским кодексом Российской Федерации режим общей совместной собственности предусмотрен только для двух категорий граждан - супругов и членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст.ст. 256, 257 ГК РФ).
В отличие от супружеского имущества доли членов крестьянского (фермерского) в праве совместной собственности на имущество хозяйства признаются равными, если соглашением между ними не установлено иное (п.3 ст. 258 ГК РФ).
Следует отметить, что наследование имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства обусловлено в законе рядом условий. Заключаются они в том, что доля в имуществе крестьянского (фермерского) хозяйства переходит на общих основаниях к наследникам умершего, если они также являются членами этого хозяйства. Наследование доли некоторыми из членов крестьянского (фермерского) хозяйства ведет к преобразованию общей совместной собственности членов крестьянского (фермерского) хозяйства в их общую долевую собственность. Наследник, который на момент открытия наследства не являлся членом крестьянского (фермерского) хозяйства, права на долю в имуществе не приобретает, он вправе претендовать на получение денежной компенсации соразмерно наследуемой доли, которая может определяться соглашением сторон либо судом (ст.1179 ГК РФ). В этом случае доля умершего наследодателя в праве на земельный участок и другое имущество переходит к остальным членам крестьянского (фермерского) хозяйства. По закону допускается и другой вариант - наследник может быть принят в члены крестьянского (фермерского) хозяйства, и в этом случае указанная компенсация ему не выплачивается.
Смерть единственного члена крестьянского (фермерского) хозяйства ведет к наследованию на общих основаниях только тогда, когда никто из наследников не выразит желания продолжить ведение хозяйства.
По закону, к наследнику, который выразит такое желание, переходит земельный участок и другое имущество крестьянского (фермерского) хозяйства, тогда как другие наследники имеют право на получение денежной компенсации за долю в этом наследственном имуществе.
Не исключено, что несколько наследников будут претендовать на имущество в целом для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Можно отметить, что ни ГК РФ, ни Федеральный закон от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» прямо не предусматривают преимущественного права того или иного наследника после смерти последнего члена такого хозяйства.
Как представляется, спор между ними о преимущественном праве на получение имущества наследодателя должен решаться применительно к ст.1168 ГК РФ. Речь в ней идет о том, что преимущественным правом на неделимую вещь обладает тот из наследников, кто пользовался этим имуществом при жизни наследодателя либо являлся вместе с наследодателем участником общей собственности на это имущество.
Во-первых, Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях» в ст. 30 «Права садоводов, огородников и дачников на распоряжение садовыми, огородными и дачными участками» установлен различный режим наследования для садовых, огородных и дачных земельных участков - принадлежащие гражданам на праве собственности земельные участки наследуются по закону и завещанию, тогда как принадлежащие на праве пожизненного наследуемого владения земельные участки могут переходить по наследству только по закону, т.е. исключено наследование их по завещанию.
В настоящее время указанная норма Федерального закона от 15 апреля 1998г. утратила силу и не должна применяться, так как прямо противоречит положениям ст. 1181 ГК РФ о наследовании земельных участков, принадлежащих гражданам на праве собственности или пожизненного наследуемого владения, на общих основаниях, без каких-либо изъятий.
Согласно ст.4 Федерального закона от 26 ноября 2001 г. «О введении в действие части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» впредь до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствии с частью третьей Гражданского кодекса законы и иные нормативные акты Российской Федерации применяются постольку, поскольку они не противоречат части третьей ГК РФ.
Наследование и право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
В силу закона (гл. 17 ГК РФ) право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к числу ограниченных вещных прав - граждане владеют и пользуются такими участками, но не могут ими распоряжаться, в том числе и завещать земельные участки на таком праве. При переходе права собственности на строение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. Такое положение содержалось в ст. 37 Земельного кодекса РСФСР 1991 г. и воспроизведено в ст. 35 ныне действующего Земельного кодекса РФ. В случае перехода права собственности на строение к нескольким лицам, к ним же переходит и указанное право на земельный участок. При определении порядка пользования общим участком учитываются доли сторон в праве собственности на строение или сложившийся порядок пользования земельным участком (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).
Важно отметить, что переход прав на земельный участок после смерти наследодателя - собственника строения нельзя рассматривать как акт наследования, это не более чем один из частных случаев перехода прав на земельный участок при смене собственника строения, что предусмотрено ст.35 ЗК РФ и ст.271 ГК РФ.
Разрушение дома или дачи полностью или частично в результате пожара либо ветхости не может препятствовать передаче земельного участка наследнику, если не проведена государственная регистрация прекращения права собственности на поврежденное строение (ст.131 ГК РФ).
На практике для регистрации прекращения права собственности на строение необходимо заявление собственника строения, документ технического учета и постановление главы местной администрации о ликвидации объекта недвижимости.
Точно такой же подход к переходу права на земельный участок должен быть и в тех случаях, когда наследодатель умер до окончания возведения строения. Независимо от степени готовности, объекты незавершенного строительства наследуются на общих основаниях и права на них подлежат государственной регистрации без каких-либо изъятий (ст. 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). В противном случае наследник был бы лишен возможности достроить унаследованную недвижимость, а затем и нормально пользоваться ею, в том числе разместить на участке надворные постройки, коммуникации и т.п.
Эта же ситуация может принципиально измениться, если наследодатель обратился с заявлением о передаче ему земельного участка в собственность на основании п.5 ст. 20 Земельного кодекса РФ, но умер до вынесения соответствующего решения. Учитывая, что право гражданина на приватизацию земельного участка является безусловным, то по аналогии с практикой применения Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» (п.8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. №8 с дальнейшими изменениями), такой участок можно рассматривать как объект недвижимости, подлежащий наследованию на общих основаниях.
На практике, как уже отмечалось, довольно распространены дела о признании права на земельный участок в связи с тем, что утрачены правоустанавливающие документы либо наследодателем не были зарегистрированы свои права на объект недвижимости. Если не имеется спора о праве, то выход из этой ситуации возможен путем установления юридического факта владения наследодателем земельным участком на праве собственности либо на праве пожизненного наследуемого владения. Дела особого производства, к числу которых относятся и дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, составляют подсудность районных судов. При наличии спора вопрос о юридическом факте выступает в качестве составной части требования о признании за истцом права собственности на земельный участок. Поскольку установление данного факта необходимо для разрешения спора о праве, то, с одной стороны, в целом он должен разрешаться по правилам, определяющим подсудность спора о праве на земельный участок, а с другой - резолютивная часть должна содержать только решение по существу. Включения в резолютивную часть отдельного решения по тому или иному юридическому факту в этом случае не требуется.
Суммируя изложенное, можно прийти к следующим выводам:
1. Земельные участки, принадлежащие наследодателю на праве собственности либо праве пожизненного наследуемого владения, независимо от целевого назначения, разрешенного режима использования и охраны, ограничений по предельному размеру для одного лица и т.п., наследуются на общих основаниях.
2. В качестве объекта наследования может выступать земельный участок, который отведен на местности, границы его описаны и удостоверены в установленном порядке. В тех случаях, когда право на участок принадлежало нескольким лицам, в качестве наследства будет выступать доля в праве общей собственности на земельный участок, в том числе земельная доля, полученная бывшими работниками совхозов и колхозов при реорганизации сельскохозяйственных предприятий, при условии, что она не внесена в уставный капитал сельхозпредприятия либо наследодатель не распорядился своей долей при жизни иным образом.
3. В случае смерти участника общей совместной собственности (супруга либо члена крестьянского (фермерского) хозяйства), его доля может быть определена по соглашению между пережившим супругом либо членами крестьянского (фермерского) хозяйства с другими наследниками. На основании достигнутого соглашения наследнику может быть выдано нотариусом свидетельство о праве на наследство. В случае спора доля умершего сособственника определяется судом по иску любого заинтересованного лица. По общим правилам наследования доля умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства может перейти только к наследникам - членам крестьянского (фермерского) хозяйства. Другие наследники имеют право на получение денежной компенсации соразмерно доле наследодателя в имуществе крестьянского (фермерского) хозяйства. Компенсация не выплачивается в случае принятия наследника в члены хозяйства.
4. Провозглашенный Земельным кодексом РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов не затрагивает общих правил о наследовании недвижимости, включая земельные участки и расположенные на них строения.
5. Земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения переходит по наследству в общем порядке, независимо от его делимости и числа наследников.
6. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком относится к числу ограниченных вещных прав, которое не наследуется. Следуя судьбе строения, оно переходит к его новому собственнику, образуя при наследовании частный случай перехода прав на земельный участок при смене собственника строения (ст. 35 ЗК РФ, п. 2 ст. 271 ГК РФ) .
7. На дела о признании права на земельный участок распространяются правила об исключительной территориальной подсудности. Такие споры рассматриваются судом по месту нахождения земельного участка, в зависимости от цены иска - мировым судьей либо районным судом.
8. Независимо от позиции и мнения истца судом к участию в деле должны привлекаться все заинтересованные лица в порядке процессуального соучастия в качестве соистцов или соответчиков.
9. При принятии решения о праве на земельный участок суд не всегда связан рамками требований искового заявления. Резолютивная часть такого решения должна содержать сведения в отношении вида прав на земельный участок, его местоположения (адреса), площади, кадастрового номера, необходимые для последующей его государственной регистрации.
Кроме того, разрешая споры о наследовании имущества, расположенном в дачном кооперативе, либо садоводческом товариществе суды испытывают трудности в связи с ненадлежащей организацией работы по хранению документов. По существующему до 1991 г. порядку не предусматривалась выдача членам кооператива специального документа в подтверждение своего права пользования дачными земельными участками. Однако это не означает, что дачи и земельные участки находились в их пользовании без надлежащего титула. Принятие в члены кооператива и закрепление дачи и земельного участка оформлялось одним решением общего собрания членов ДСК. С момента вынесения этого решения у члена кооператива возникало бессрочное право пользования дачей и земельным участком. Примерный устав ДСК не допускал саму возможность членства в кооперативе без закрепления за гражданином конкретной дачи и земельного участка. Соответственно, право землепользования, основанное на этом титуле, при отчуждении дачи прежним владельцем дачи в силу ст. 37 ЗК РСФСР 1991 г. перешло к новому собственнику, у которого с принятием последнего ЗК появилась возможность приватизировать земельный участок бесплатно в составе дачного объединения или индивидуально. Земельный участок находился не только в фактическом, но и в правомерном, основанном на титулеюридическом пользовании члена ДСК.
Точно такой же подход должен быть при определении правоустанавливающих документов и разрешении споров при приватизации садовых участков.
Возможность приватизации дачных или садовых участков в том или другом порядке являлась одной из особенностей, предусмотренных Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
ПРИМЕР. С. обратился в суд с иском к СНТ «Серебряный ручей», в котором просит признать за ним право собственности на земельный участок № ‹номер› площадью 668 кв.м., расположенный по адресу: ‹адрес›.
В обоснование заявленных требований указал, что он является членом СНТ «Серебряный ручей» с момента образования, в 1996 году ему в пользование предоставлен земельный участок, которым он добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется, однако, не может зарегистрировать право собственности на него, поскольку в списках членов садоводства по данному участку числится В. Истец освоил участок, построил на нем садовый дом. Членская книжка в связи с заменой ему выдана 17.06.2003. Решением общего собрания от 11.06.2005 подтверждено его членство в садоводстве.
Удовлетворяя исковые требования, суд указал, что в связи со смертью В. в 1995 году, право пользования В. земельным участком прекратилось. С. в установленном законом порядке был принят в члены садоводства в 1996 году. Также суд сослался на положения ст. 28 Закона № 66-ФЗ, согласно которой предоставление в собственность земельных участков садоводам и их садоводческим объединениям, получившим такие земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов за плату или бесплатно в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов РФ.
Суд указал и на постановление Администрации Всеволожского района Ленинградской области от 07.08.1996 № ‹номер› земельный участок № ‹номер› в СНТ «Серебряный ручей» передан в коллективно-долевую собственность бесплатно, следовательно, истец имеет право на получение земельного участка в собственность бесплатно.
Выводы суда в целом являются правильными, однако следует отметить следующее: указание в решении суда на наличие коллективно-долевой собственности как основание для удовлетворения иска о признании права собственности является неверным, особенно при отсутствии пофамильного списка участников коллективно-долевой собственности.
В соответствии с п. 2 ст. 81 Земельного кодекса Российской Федерации порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается настоящим Кодексом, федеральным законом о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан.
В соответствии с п. 1 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» земельные отношения, возникающие в связи с созданием садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений, а также в связи с деятельностью таких объединений, настоящий Федеральный закон регулирует в той мере, в какой они неурегулированы законодательством Российской Федерации. Причем в силу п.2 данной нормы закон применяется по отношению ко всем садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, создаваемым на территории Российской Федерации, а также по отношению к ранее созданным садоводческим, огородническим и дачным товариществам и садоводческим, огородническим и дачным кооперативам.
В соответствии с п. 4 ст. 28 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу настоящего Федерального закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя.
Согласно п.6 ст.28 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующего земельного участка, в двухнедельный срок с даты получения заявления и необходимых документов обязан принять решение о предоставлении в собственность такого земельного участкалибо об отказе в его предоставлении. При этом, закон содержит единственное основание для отказа в предоставлении в собственность земельного участка – установленный федеральным законом запрет на предоставление земельного участка в частную собственность.
Причем, тот факт, что в свидетельстве о праве собственности на землю указано на предоставление земельного участка в коллективно-долевую собственность не означает отсутствие обязанности органа местного самоуправления предоставлять земельные участки членам садоводческого некоммерческого объединения граждан в силу следующего.
Буквальное толкование п.4 ст.28 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» позволяет сделать вывод о том, что обязанность органа местного самоуправления предоставить земельный участок гражданину не зависит от вида права, на котором земельный участок был предоставлен садоводству.
Необходимо обратить внимание, что из абз.2 п.4 ст. 14 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» следует, что в собственность садоводческого некоммерческого объединения граждан может быть предоставлены только земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования. Возможность закрепления за юридическим лицом всех предоставленных земельных участков предусмотрена абз.3 п.4 ст. 14 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ только за огородническим некоммерческим объединением граждан.
Порядок предоставления земельных участков для садоводства, огородничества и животноводства был предусмотрен ст.66 Земельного кодекса РСФСР, согласно которой земельные участки для коллективного садоводства, огородничества и животноводства предоставлялись местными Советами народных депутатов в пределах их компетенции и состояли из земель общего пользования, находящихся в пользовании садоводческих и животноводческих товариществ, и из земель, находящихся в собственности или в пожизненном наследуемом владении членов указанных товариществ.
На участки, переданные в собственность или пожизненное наследуемое владение каждому члену садоводческих и животноводческих товариществ, местными Советами народных депутатов по представлению соответствующих товариществ должен был выдаваться документ, удостоверяющий его право на землю.
Кроме того, необходимо обратить внимание, что согласно п.4 ст.14 первоначальной редакции Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» было предусмотрено, что садоводческому некоммерческому объединению граждан земельный участок бесплатно предоставлялся первоначально в срочное пользование. После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения земельные участки должны были предоставляться в собственность или на ином вещном праве. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставлялся в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Можно сделать вывод, что земельный участок не мог передаваться на праве собственности некоммерческому объединению граждан.
В силу ст. 28 первоначальной редакции Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ под предоставлением земельных участков гражданам понималась их приватизация, то есть передача, в данном случае, муниципального имущества в собственность граждан на основании соответствующего решения органа местного самоуправления (пп.8 п.2 ст.28).
В силу п.4 ст. 14 ныне действующей редакции Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ садоводческому объединению земельный участок бесплатно предоставляется в соответствии с земельным законодательством. После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена садоводческого огороднического или дачного некоммерческого объединения.
То есть, выдача свидетельства садоводческим товариществам с указанием на вид права «коллективно-долевая собственность» не означает возникновение несуществующего вида права, а подтверждает неисполнение требований законодательства, действовавших в тот период времени, предполагающих обязательную последующую передачу земельных участков в частную собственность членам садоводческих товариществ.
Вышеуказанные положения закона должны применяться и в ситуации, когда отсутствует перечень участников коллективно - долевой собственности. Но в этом случае, для вынесения органом местного самоуправления соответствующего постановления о предоставлении земельного участка правлением садоводства должна быть предоставлена необходимая информация. В соответствии с п.2 ст. 27 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ протоколы заседаний правления должны храниться постоянно. Если же информация о составе участников коллективно-долевой собственности отсутствует, то вопрос может быть разрешен только в судебном порядке.
В силу изложенного и согласно ст. 29 Земельного кодекса Российской Федерации органом, уполномоченным в данном случае на предоставление земельного участка в собственность гражданина, является орган местного самоуправления, садоводческое товарищество не причислено законом к полномочным органам по предоставлению земельного участка гражданину.
Если же рассматривать свидетельство о коллективно-долевой собственности на земельный участок в качестве надлежащего правоустанавливающего документа с позиции норм гражданского права, регулирующих владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, то без наличия распорядительного документа органа местного самоуправления, регистрирующий орган может зарегистрировать только право общей долевой собственности на земельный участок, предоставленный садоводству, при предоставлении соглашения о размере долей, а также справки правления садоводства о членстве в таком садоводстве.
При отказе органов местного самоуправления в выдаче распоряжения о передаче (переоформлении) земельного участка в собственность в СНТ гражданин вправе разрешить спор в судебном порядке. В данном случае решение суда будет являться основанием для регистрации права.
Следует обратить внимание на существенное отличие прекращения права на земельный участок, предоставленный в садоводческом товариществе в пользование и в собственность его участникам.
Возникновение и прекращение права собственности на участок в садоводческом товариществе не связано с отношениями членства. Садоводческое товарищество, обладая правом исключения из его членов, не может принять решение об изъятии земельного участка, находящегося в собственности гражданина. Кроме того, исключение из товарищества не является основанием прекращения права собственности на участок, если оно было предоставлено члену товарищества и свидетельство о праве собственности на земельный участок было выдано на его имя.
Следует обратить внимание на то, что на момент принятия решения товариществом об изъятии земельного участка не в достаточной степени были урегулированы отношения между членами садоводческих объединений граждан, а также отношения по изъятию земельных участков , в том числе отсутствовали нормы, предоставляющие товариществу какие-либо права по изъятию земельных участков, находящихся в собственности его участников. И в более позднее время ни Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», ни Земельным кодексом РФ, ни нормами гл. 17 ГК РФ не предусмотрены права садоводческих товариществ принимать решения о прекращении права собственности на землю его участников.
Однако при разрешении споров по иску исключенного члена садоводства, но имеющего свидетельство о праве собственности на землю образца 1993 года, когда вновь принятый член садоводческого товарищества, имеет право пользования или собственности на спорный земельный участок, следует учитывать добросовестность приобретения права пользования вновь принятым членом, а также соблюдать баланс по защите нарушенного права и избранным способом защиты нарушенного права.
Кроме того, при разрешении споров о наследовании недвижимости следует учитывать, что раздел ГК «Наследственное право» в отличие от подп. 5 ст. 1 ЗК РФ, закрепивший принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, содержащий оговорку «за исключением случаев, установленных федеральными законами», не содержит каких-либо ограничений по распоряжению гражданином на случай своей смерти земельными участками и строениями раздельно.
При изучении, представленных на обобщение судебных решений усматривается, что в некоторых случаях суды при разрешении споров о земле не разграничивают понятие признание права собственности на земельный участок и предоставление земельного участка в собственность.
При разрешении спора о праве на земельный участок фактически гражданин полагает, что право на спорный участок у него имеется, однако данное право оспаривается или не признается какими-либо органами, и рассмотрение данного спора необходимо производить по правилам ЗК РФ и ГК РФ.
Предоставление земельного участка в основном производится в административном порядке и при рассмотрении данного спора следует учитывать порядок и процедуру предоставления земельный участков, установленных земельным законодательством и другими нормативными актами. При этом предоставление земельного участка производится путем принятия акта органа местного самоуправления .
Орган местного самоуправления, прежде чем принять решение о предоставлении земельного участка, должен выполнить следующие действия: установить, имеются ли на земельном участке, который предполагается предоставить в собственность, строения, сооружения; обременен ли земельный участок правами третьих лиц; обладает ли данный участок индивидуализирующими признаками, позволяющими выделить его из числа других земельных участков.
Действующее законодательство предусматривает возможность признания судом ненормативного акта недействительным. В частности, данное положение закреплено в ст. 13 ГК РФ. Согласно указанному положению суд может признать акт недействительным при наличии двух юридических условий: несоответствие правовых актов законодательству и нарушение ими прав и законных интересов истцов.
Если при проведении межевания границы земельного участка не были согласованы с правообладателями смежных участков, результаты межевания могут быть признаны недействительными, то свидетельство о праве собственности на земельный участок может быть признано недействительным в части, касающейся размеров земельного участка.
Анализ судебной практики показывает, что продолжает увеличиваться количество заявлений с требованием о признании ненормативного акта органа местного самоуправления недействительным. Необходимо периодически производить обобщение судебной практики, непосредственно в районных судах, по результатам которого направлять сообщения в органы местного самоуправления о нарушении действующего законодательства, повлекшие нарушение прав граждан.
Отсутствие кадастрового учета земельного участка не является препятствием для признания права на земельный участок.
В силу статьи 19 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» кадастровый учет производится при наличии правоустанавливающего документа на земельный участок. При этом для индивидуализации спорного земельного участка можно использовать землеустроительную документацию с картографическим материалом в соответствии с действующим законодательством на момент выделения или отвода земельного участка.
Такая практика не противоречит Федерального закону «О землеустройстве» от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ с последующими изменениями и дополнениями.
Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. При этом такие граждане имеют исключительное право на приватизацию земельных участков .
При применении ст. 36 ЗК РФ у судов возникают проблемы при наличии на земельном участке незавершенного объекта строительства.
В связи с чем с целью соблюдения единства судебной практики, приводится определение судебной коллегии по применению ст. 36 ЗК РФ.
ПРИМЕР. Г. обратился в суд с иском к администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области об обязании предоставить в собственность земельный участок по договору купли-продажи.
В обоснование требований указывает, что ему на основании договора купли-продажи принадлежит незавершенный строительством жилой дом готовностью 48%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 47:23:06-03012:0107 площадью 1 492 кв.м., принадлежащем ему на праве аренды.
Основываясь на положениях ст. 36 Земельного кодекса РФ, истец обратился к ответчику с заявлением о предоставлении ему в собственность за плату указанного земельного участка, но получил отказ в связи с тем, что на принадлежащее ему строение ст. 36 Земельного кодекса РФ не распространяется, выкупную цену установить невозможно.
Истец считал отказ незаконным и просил обязать ответчика принять решение в форме постановления о предоставлении ему спорного земельного участка в собственность за цену 33 568,66 руб., а также обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи указанного земельного участка.
Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 17 ноября 2009 года администрация Гатчинского муниципального района Ленинградской области обязана принять решение в форме постановления о предоставлении Г. земельного участка для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером 47:23:06-03-012:0101 площадью 1 492 кв.м в собственность за цену 33 568 рублей 66 копеек.
Администрация Гатчинского муниципального района Ленинградской области обязана заключить с Г. договор купли-продажи земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером 47:23:06-03-012:0101 площадью 1 492 кв.м., за цену 33 568 рублей 66 копеек.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии со ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Из материалов дела следовало, что испрашиваемый земельный участок был предоставлен истцу 12.09.2007 по договору аренды с администрацией МО «Вырицкое городское поселение» под индивидуальное жилищное строительство сроком на 5 лет.
На указанном земельном участке возведен незавершенный строительством объект, готовностью 48%, собственником которого является истец.
Удовлетворяя требования, суд пришел к выводу о том, что отказ в предоставлении земельного участка в собственность истца может ограничить его право собственника по свободному распоряжению принадлежащим ему имуществом, и правомерности применения к спорным правоотношениям ст. 36 ЗК РФ.
Однако такой вывод суд кассационной инстанции был признан необоснованным.
Возведенный на испрашиваемом земельном участке объект незавершенного строительства не обладает качествами здания, строения, сооружения, поскольку не может быть использован в соответствии с его назначением.
Поскольку правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, следуетпризнать, что при предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектамнезавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию.
Учитывая, что доказательства достижения цели , для которой истцу был предоставлен земельный участок в аренду, в материалах дела отсутствовали, вывод суда об обязанности ответчика заключить с истцом договор купли-продажи испрашиваемого участка по кадастровой стоимости является необоснованным.
Истец вправе продать принадлежащий ему объект в любое время, а после завершения строительства дома и сдачи его в эксплуатацию не лишен возможности приобрести земельный участок в собственность.
Поскольку судом установлены значимые по делу обстоятельства, но неверно применены нормы материального права, кассационная инстанция сочла возможным вынести по делу новое решение, отказав в удовлетворении требований.
Споры, вытекающие из права аренды земельных участков.
В соответствии со ст. 22 ЗК арендодателем может выступать только собственник земельного участка. В большинстве случаев применительно к договору аренды земельного участка на стороне арендодателя выступает не собственник, а его законный представитель. Например, при аренде публичных земель в качестве арендодателя выступает государственный орган.
В отличие от ст. 37 ЗК РФ, которая регулирует договор купли-продажи земельного участка и прямо указывает, что предметом договора купли-продажи может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет, ст. ст. 22, 65 3К РФ такого требования к предмету договора аренды не предъявляет. Единственным исключением является Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», где в ст. 9 прямо указано, что в аренду может сдаваться только земельный участок, прошедший кадастровый учет. К остальным категориям земельтакого требования не предъявляется .
В соответствии со ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор не считается заключенным. С точки зрения ЗК РФ это требование можно рассматривать как требование о постановке арендуемого земельного участка на кадастровый учет. Но, как правило, государственные органы, выступающие на стороне арендодателя, идентифицируют земельный участок иным образом, в частности, путем указания на адрес земельного участка, указания поворотных точек. В судебной практике такие договоры аренды со ссылкой на ст. 607 ГК РФ иногда признаются незаключенными и указывается, что по таким договорам обязанности вносить арендную плату у арендатора не возникает.
Судебная практика исходит из того, что в отношениях между собой стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность либо недействительность договора аренды, либо дополнительного соглашения к нему ввиду отсутствия его государственной регистрации. Такой подход судебной практики обоснован попыткой защититься от недобросовестных арендаторов, которые не желают регистрировать договор аренды. Однако в таких случаях взысканию подлежит только сумма неосновательного обогащения, аренда и пени за просрочку уплаты платежей не взыскивается.
Кроме того, следует учитывать положения ст. 610 ГК РФ, согласно которой допускается односторонний отказ от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, в любое время с предупреждением об этом другой стороны за три месяца.
При наличии воли арендодателя на прекращение договора аренды арендатор обязан возвратить имущество и оплатить арендную плату в силу ст. 622 ГК РФ до момента фактического освобождения земельного участка.
Индивидуализация земельного участка
При рассмотрении споров об установлении границ земельных участков и об определении порядка пользования земельными участками следует учитывать следующее.
1. Индивидуализация земельного участка проводится при межевании. По правовому значению межевание земельного участка представляет собой проведение следующих действий: определение, установление на местности, согласование с заинтересованными лицами границ земельного участка как уникальных характеристик, закрепление границ специальными знаками, передаваемыми по акту правообладателю участка . Межевание представляет собой способ формирования земельного участка.
2. Правила межевания земельного участка установлены статьями 30 – 31, 33, 35, 36, 69 Земельного кодекса РФ, специальным Федеральным законом «О землеустройстве» от 18 июня 2001 года № 78-ФЗ.
Процедура установления границ земельных участков в городах регулируется постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 года № 105 «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений» . Требования к документам, составляемым при межевании земельного участка – планам и описаниям земельных участков, установлены ведомственным актом – Приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 года № П/327. Требования к правоустанавливающим документам, представляемым участниками межевания, установлены в законодательстве .
3. Факт завершенности индивидуализации земельного участка является важным обстоятельством и свидетельствует об определении основных индивидуальных характеристик земельного участка (кадастровый номер, адрес, границы, размер, целевое назначение). Необходимо определить, что является подтверждением факта индивидуализации земельного участка. Подтверждением факта завершения процедуры индивидуализации земельного участка может являться один из следующих документов, полученный в соответствии с требованиями законодательства : а) кадастровый план (карта) земельного участка , б) описание границ земельного участка , в) межевой план и кадастровый паспорт земельного участка .
4. Какое значение для индивидуализации земельного участка имеет факт проведения государственного кадастрового учета земельного участка в соответствии с ФЗ «О государственном земельном кадастре».
Наличие документа, подтверждающего проведение государственного кадастрового учета земельного участка в соответствии с ФЗ «О государственном земельном кадастре», является достаточным для признания завершенной процедуры индивидуализации земельного участка.
После 1 марта 2008 года (дата введения в действие ФЗ «О государственном кадастре недвижимости») изменилось регулирование земельно-кадастровых правоотношений. Кадастровый номер и границы земельного участка в соответствии со статьей 7 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года отнесены к уникальным характеристикам земельного участка.
В соответствии со статьей 45 ФЗ № 221-ФЗ закреплен принцип преемственности документов о кадастровом учете земельных участков. Однако данная статья, вводя термин «ранее учтенные объекты недвижимости», позволяет органам кадастрового учета при выдаче выписок из кадастра недвижимости делать неоднозначные записи об определенности при межевании границ земельного участка . Пункты 11 – 14 статьи 45 ФЗ № 221-ФЗ содержат условия, при которых ранее выданные документы о кадастровом учете земельных участков могут не содержать информацию о границах земельного участка, что не позволяет признать завершенной процедуру индивидуализации. Определение порядка пользования земельным участком без определенности внешних границ участка, сведения о которых внесены в кадастр недвижимости (ранее государственный земельный кадастр), невозможно, так как не определены уникальные характеристики объекта права – границы, в пределах которых разграничиваются полномочия по извлечению полезных свойств земли между участниками спора.
В соответствии с п. 2 статьи 47 Федерального закона № 221-фз ранее выданные кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, содержащие описание объектов недвижимости и выданные в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу названного федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.
5. Можно выделить следующие обстоятельства, имеющие значение при рассмотрении споров о границах земельного участка:
а) наличие документа–основания возникновения права на спорный и соседние земельные участки, отвечающий требованиям статьи 18 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество» ;
Позволяет определить характер прав и обязанностей, перешедших к приобретателю с учетом специфики земельного участка (наличие особых условий использования, сервитутов и т.п.)
б) факт проведения межевания земельных участков в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на дату проведения межевания. При этом судом оценивается соблюдение требований нормативных правовых актов к размеру участка , наличию выходов на земельные участки общего пользования , согласованию границ участка с заинтересованными лицами , установлению границ на местности с закреплением их специальными знаками ;
Позволяет определить характеристики земельного участка и круг заинтересованных в проведении межевания лиц, насколько учтены при проведении межевания права правообладателя и заинтересованных лиц.
г) факт проведения государственного кадастрового учета земельных участков в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на дату проведения такого учета.
Для подтверждения факта проведения межевания на земельном участке и проведения его кадастрового учета представляются выписки из кадастра недвижимости . Споры об определении порядка пользования земельным участком могут рассматриваться только в случае, если земельный участок прошел государственный кадастровый учет.
Завершенность факта индивидуализации земельного участка свидетельствует, что границы объекта права определены, поэтому возможно определить порядок пользования участком.
д) споры об определении порядка пользования земельным участком могут рассматриваться только в случае, если проведена индивидуализация такого участка (имеется кадастровый номер, определены границы участка при межевании – т. е. определены уникальные характеристики участка как объекта недвижимости), что подтверждается выписками из государственного земельного кадастра или кадастра недвижимости.
Обобщение проведено судьей Плутовой С.К.
и помощником судьи Кэба Ю.В.
Справка по результатам обобщения подготовлена
с учетом замечаний и предложений преподавателя
кафедры правовой охраны окружающей среды
юридического факультета СпбГУ Ивановой Т.Г.
В очередном обзоре судебной практики - споры, связанные с землей и ее использованием. Такие дела занимают весомое место в арбитражной практике и затрагивают различные стороны отношений в бизнесе - аренда, купля-продажа и производство.
1. Постановление администрации района не прекращает договор аренды земли
Постановление района об изъятии земельного участка у арендатора само по себе не является основанием для прекращения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. Так решил Арбитражный суд Северо-Западного округа.
Суть спора
Администрация района (арендодатель) и индивидуальный предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в госсобственности. Участок был арендован ИП для размещения торгового павильона и складских помещений. Земля была передана арендатору по акту приема-передачи. А договор аренды в установленном порядке был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После истечения срока действия договора аренды он возобновился на тех же условиях на неопределенный срок на основании пункта 2 , поскольку со стороны арендодателя возражений не поступало. После этого предприниматель обратился в администрацию района с заявлением о продлении договора аренды в отношении занимаемого им земельного участка. Однако Комитет имущества с учетом мнения администрации поселения сообщил о невозможности продления договора аренды. Своим постановлением администрация определила изъять земельный участок в связи с окончанием срока аренды, и указала на расторжение договора аренды и необходимость подготовить соглашение о расторжении данного договора. Предприниматель постановление администрации получил и оспорил его в судебном порядке, считая незаконным.
Решение суда
Суды первой и апелляционной инстанций отказали ИП в удовлетворении требования о признании постановления Администрации района об изъятии земельного участка незаконным. Кассационная инстанция постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.06.2015 N Ф07-3083/2015 по делу N А66-1556/2014 оставило решения судов низших инстанций в силе. Арбитры сочли, что оспариваемое постановление не нарушает прав заявителя, не противоречит действующему законодательству, поскольку само по себе не является основанием для прекращения договора аренды в отсутствие волеизъявления арендатора на подписание соглашения о его расторжении или одностороннего отказа арендодателя от договора. К такому выводу арбитры пришли на основании норм статьи 621 Гражданского кодекса РФ , в которой установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Кроме того, в статье 610 Гражданского кодекса РФ сказано, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца. А регламентирует, что договор считается расторгнутым или измененным в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. В спорной ситуации истец по истечении срока действия договора продолжил пользоваться арендуемым участком при отсутствии возражений со стороны ответчика. Таким образом, договор аренды был возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок. Однако ответчик имеет право разорвать его в одностороннем порядке, если в соответствии с требованиями закона предупредит о своем намерении арендатора за 3 месяца.
2. Межевание земельного участка без геодезических работ - недействительно
Споры о межевании земельных участков наиболее распространены среди земельных споров. Доказать свое право на лишние метры земли стремятся многие владельцы участков. Но, как выяснилось в кассационном суде, перед межеванием необходимо обязательно провести геодезические работы по координированию границ участка. Иначе межевание может быть признано недействительным.
Суть спора
Постановлением главы города Вологды одному обществу был предоставлен земельный участок для строительства склада стройматериалов. Проект границ земельного участка был утвержден, проведены необходимые кадастровые работы с постановкой земельного участка на государственный кадастровый учет. Участку был присвоен кадастровый номер 35:24:0303003:0171. Общество получило данный участок в аренду и приступило к строительству. Однако по его завершению, часть возведенного объекта недвижимости оказалась за границей предоставленного земельного участка. Общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении дополнительного земельного участка под размещение здания склада стройматериалов. Постановлением главы города Вологды был утвержден проект границ нового земельного участка, образуемого из части земельного участка, находящегося в государственной собственности и не закрепленного за конкретными лицами в границах кадастрового квартала 35:24:0303003. На участке были проведены кадастровые работы, и земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 25:0303003:270. Данный участок также был выделен обществу на условиях договора аренды. После чего общество получило разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - здания склада строительных материалов. Объект недвижимости был поставлен на кадастровый учет. Однако, в соответствии требованиями статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» из-за того, что по истечении двух лет с момента постановки на государственный кадастровый учет земельного участка, кадастровый номер 35:25:0303003:270, не была осуществлена государственная регистрация права на данный участок, решением Кадастровой палаты сведения о земельном участке аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости. Общество опять выполнило кадастровые работы по формированию земельного участка и обратилось в Кадастровую палату с целью постановки земли на кадастровый учет. Однако решением Кадастровой палаты кадастровый учет приостановлен в связи с тем, что граница образуемого земельного участка пересекает границу другого земельного участка. Кадастровая палата отказала обществу в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка. Но земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303003:1361 был образован путем раздела с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91 в измененных границах и поставлен на кадастровый учет. Кадастровые работы в отношении данного участка были проведены специализированной компанией. Пр этом, границы исходного земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91 не были установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, межевание данного участка в целом не производилось. Однако данный участок был передан совхозу в числе 23 земельных участков, ранее входивших в состав единого землепользования. В результате границы земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного использования пересекли здание склада, принадлежащего обществу. Поэтому общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительными материалов межевания земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303003:1361, и о признании недействительной постановки на государственный кадастровый учет указанного земельного участка.
Решение суда
Решением суда первой инстанции материалы межевания спорного земельного участка были признаны недействительными. Апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции в силе, а Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 25.06.2015 N Ф07-1167/2015 по делу N А13-13248/2012 поддержал позицию апелляции. Арбитры заметили, что при выполнении кадастровых работ организация, нанятая для межевания участка, не выполнила геодезические работы по координированию границ участка, земельный участок с кадастровым номером 35:24:0000000:91, граница которого не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, не является исходным для участка с кадастровым номером 35:24:0303003:1361. Поэтому, руководствуясь положениями статьи 36 Земельного кодекса РФ и пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ , а также нормами Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», судебная коллегия пришла к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.
3. Объект недвижимости можно заложить вне зависимости от земельного участка, на котором он расположен
Если нежилая недвижимость, находящаяся в долевой собственности, была передана в ипотеку без указания в договоре о залоге права аренды на земельный участок, на котором она находится, то договор ипотеки не может быть признан ничтожным на этом основании. Так решил Арбитражный суд Северо-Западного округа.
Суть спора
Между комитетом имущества и коммерческой организацией был заключен договор на инвестиционных условиях на аренду земельного участка для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству объекта нежилой недвижимости. После постройки объекта и сдачи его в эксплуатацию право собственности на него в установленном законом порядке было зарегистрировано за организацией. Эта организация продала другой долю в размере 3/5 в праве собственности на объект. Управлением Росреестра было зарегистрировано право собственности на долю в размере 3/5 в праве общей долевой собственности на объект в установленном законом порядке. После чего организация заключила с кредитной организацией договор займа с залоговым обеспечением в виде данной доли в объекте недвижимости. В соответствии с условиями этого договора займодавец обязался предоставить заемщику денежные средства в размере 300 миллионов рублей, а заемщик возвратить полученный займ и уплатить проценты за пользование им в размере 10% годовых. Договором займа было предусмотрено, что исполнение обязательств по нему обеспечивается залогом принадлежащей заемщику доли в размере 2/5 в праве общей долевой собственности на объект, а также закладной на это имущество. Компания-займодавец могла обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке (в соответствии с договором залога и закладной), в случае нарушения заемщиком его обязательств. Управлением Росреестра в ЕГРП была внесена запись об ипотеке в пользу кредитной компании.Кредит был получен в полном объеме, однако организация свои обязательства исполнять прекратила. Поэтому кредитор направил заемщику требование о досрочном возврате займа и уплате процентов за пользование займом. Указанные требования организация оставила без внимания, поэтому кредитор обратился с исковым заявлением в арбитражный суд. Суд постановил взыскать с заемщика задолженность по кредитному договору. Кроме того, кредитор, ссылаясь на просрочку заемщиком платежей по договору займа и невозможность во внесудебном порядке обратить взыскание на предмет залога, обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением. Организация в ответ на это подала встречный иск о признании договора залога ничтожным, поскольку он не предусматривает право залога аренды земельного участка, на котором расположен объект.
Решение суда
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, встречный иск был отклонен, а исковые требования кредитора удовлетворены в полном объеме. Было обращено взыскание на заложенную по ипотечному договору долю в размере 2/5 в праве на объект недвижимости, принадлежащие должнику. Арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 14.08.2015 N Ф07-5023/2015, N Ф07-5743/2015 по делу N А56-57115/2014 оставил решения судов низших инстанций в силе и согласился с выводами арбитров. Так, по нормам статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой, поручительством, залогом. В статье 69 определено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, то при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается и право аренды земельного участка. При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок, или же права соарендатора данного земельного участка. Однако, в пункте 11 содержатся разъяснения о том, что при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено это нежилое здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Так как к приобретателю такого помещения итак переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания. Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что ипотечный договор соответствует требованиям действующего законодательства.
4. В земельном участке, который находится под объектом недвижимости, доли не выделяются
Если земельный участок был сформирован для постройки и эксплуатации здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, то выделение в нем долей противоречит требованиям действующего законодательства. Об этом напомнил Арбитражный суд Северо-Западного округа.
Суть спора
Организации на праве собственности принадлежат: земельный участок и нежилое здание, а также доля в размере 1852/4011 в праве общей долевой собственности на смежный земельный участок.Этим же земельным участком, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, владеют еще одна организация и три индивидуальных предпринимателя. На этом земельном участке расположено здание, в котором расположено несколько вторичных объектов недвижимости: четыре конторы, ресторан, водомер и мастерская сантехника. Организация предложила другим собственникам земли подписать проект соглашения о перераспределении земельных участков. По условиям проекта, в целях прекращения права общей долевой собственности организации, путем выдела принадлежащей ему доли из названных земельных участков формируются земельные участки N 1 и 2 согласно схеме перераспределения участков, разработанной кадастровым бюро. Однако совместные собственники не согласились на такой выдел долей, поэтому организация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.
Решение суда
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что земельный участок сформирован для целей постройки и эксплуатации расположенного на нем здания, относящегося к числу выявленных объектов культурного наследия, в котором одно из помещений принадлежит организации на праве собственности. Поэтому, со ссылкой на подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ , а также пункт 2 статьи 54 отказали истцу в удовлетворении заявленных требований, указав, что оснований для прекращения режима долевой собственности на этот земельный участок не имеется. Кассационная инстанция - Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 20.07.2015 N Ф07-4750/2015 по делу N А56-50534/2014 не нашел оснований для отмены принятых судебных актов. Арбитры отметили, что по нормам пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Кроме того, в соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса РФ , при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования.
5. Экспертизу рыночной стоимости земельного участка должны проводить профессиональные оценщики
Кадастровая стоимость земельного участка не может быть установлена в размере его рыночной стоимости, если экспертиза рыночной стоимости проведена несертифицированным экспертом. Это отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности. Поскольку кадастровая стоимость участка по закону не может быть выше или ниже его рыночной стоимости, в зависимости от обстоятельств. Об этом напомнили арбитры Арбитражный суд Северо-Западного округа.
Суть спора
Мэрия города Калининграда-арендодатель и коммерческая организация-арендатор заключили договор на аренду земельных участков. Эти участки предназначались для строительства гостиничного комплекса со спортивно-развлекательным центром. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке. Постановлением Правительства Калининградской области были утверждены результаты оценки кадастровой стоимости арендованных организацией земельных участков. Сведения о кадастровой стоимости названных земельных участков были внесены в госкадастр недвижимости (ГКН). По заказу организации-арендатора была выполнена независимая оценка стоимости данных земельных участков, по итогам которой составлен был отчет. Согласно ему рыночная стоимость участков оказалась вдвое ниже кадастровой стоимости. Полагая, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена в размере их рыночной стоимости, организация-арендатор обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков и внесении изменений в государственный кадастр недвижимости.
Решение суда
Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал, признав, что рыночная стоимость земельного участка соответствует заключению судебного эксперта, однако кадастровая стоимость может от нее отличаться. Апелляционная инстанция с выводами суда первой инстанции согласилась. Арбитражный суд Северо-Западного округа в качестве кассационной инстанции постановлением от 16 июля 2015 г. по делу N А21-3317/2014 оставил решение апелляции и суда первой инстанции в силе. Арбитры отметили, что по нормам пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным, а формами платы за использование земли являются земельный налог, налог на недвижимость и арендная плата. В статье, кроме того, определено, что для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. При этом, по требованиям статьи 66 Земельного кодекса РФ , для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Однако, в силу статьи 24.19 , одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Кроме того, из разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, следует, что права лица, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости на рыночную. Но при этом экспертиза стоимости земельного участка должна проводится квалифицированным и сертифицированным экспертом. Только в этом случае его выводы будут приняты в качестве доказательств в арбитражном суде.
В качестве предмета различных земельных споров всегда выступают конфликты, возникшие в отношении земли и ее границ. Положение усложняется в том случае, если нет уверенности, что межевальные работы выполнены правильно, либо если нет подтверждающей документации в отношении земельных границ.
Возникновение споров относительно границ землевладений обычно является следствием таких обстоятельств:
- размежевание соседней земли привело к наложению границ. Данный факт может доставить множество проблем обоим землевладельцам, и разрешать проблему необходимо в судебном порядке, что предполагает несение существенных затрат;
- кадастровые службы относительно обоих землевладельцев не в состоянии прийти к общему решению. В силу сказанного, желательно проводить межевые работы при участии собственников участков и при сверке оформляемой документации для верного отображения размеров земель и их границ в кадастровом реестре;
- кадастровой службой одного из землевладельцев утрачена лицензия либо компания прекратила свою деятельность. Не важно по какой причине, но при направлении заинтересованным лицом искового заявления будет происходить судебное разбирательство, в рамках которого установленные границы будут пересматриваться;
- один либо оба землевладельца решили увеличить размеры своих участков, таким образом расширив их границы;
- самовольное перенесение границ соседом (такой границей является установленное ограждение) и эксплуатация чужой земли в личных интересах. Нередко такое приводит к подаче иска и рассмотрению дела судом;
- конфликт между наследниками, заявившими притязания на долю перешедшего землевладения согласно свидетельству о праве на наследство;
- возникновение ошибок и неточностей при проведении работ геодезистами.
При возникновении любой из вышеперечисленных ситуаций обратитесь за проведением независимой экспертизы землевладения.
- если у вас есть возражения по поводу установленных земельных границ, вы сможете удостовериться в своей позиции, так как появление ошибок не исключено, если межевальные работы проводит недобросовестная компания;
- если имеет место рассмотрение спора в суде, то судебная экспертиза в любом случае будет назначена, а ее результаты оказывают непосредственное влияние на исход процесса.
Решение земельных споров в суде
Рассмотрением земельных споров занимается Арбитражный суд, и вся процедура заключается в следующем:
- подача иска при несогласии с установленными границами. В документе пропишите себя в качестве истца и соответствующего ответчика. Также обозначьте основание спорной ситуации, приложив к заявлению необходимую документацию. Потребуется кадастровый паспорт участка, а также акт согласования границ земельного участка, подписанный землевладельцами. Бумаги предоставьте в письменном виде или отобразите при помощи фото-видео съемки;
- рассмотрение документации судом и назначение открытого заседания, где необходимо личное присутствие истца и ответчика по делу. Сторонам разъясняются их права и обязанности;
- рассмотрение дела по существу, участие в прениях сторон, получение свидетельских показаний (при их наличии), представление доказательной базы в отношении конкретного спора. Неотъемлемой частью процесса является независимая экспертиза в отношении межевых работ. Если вы не провели ее заранее либо у суда возникли сомнения в ее результатах или деятельности организации, проводившей межевание, то проведение экспертизы назначается судебным органом, рассматривающим данный спор;
- по результатам рассмотрения материалов дела и данным проведенной экспертизы, происходит вынесение решения. Совещание при этом является закрытым. Затем сторонам отводится время для обжалования вынесенного судебного акта.
В какой суд обращаться с земельным спором по границе участка
Согласно статье 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исковое заявление следует подавать в судебный орган, руководствуясь территориальным признаком. Это означает, что рассматривается дело по месту нахождения земельного участка. Мировые судьи рассматривают дела по определению порядка использования недвижимости, включая землю. Вопросами установления границ землевладений занимаются районные суды.
Судебная практика по земельным спорам о вынесении решения в пользу заявителя
В отношении дел, рассматриваемых районными судами, федерального учета не предусмотрено.
При этом существуют некоторые моменты, при которых государственные органы выносят решение в пользу истца:
- владельцы соседнего участка самовольным путем заняли землю, которая им не принадлежит, сдвинув ограждение по собственной воле;
- размеры землевладения при его формировании и постановке на регистрационный учет были установление неточно;
- собственники соседних земель не соглашаются на подписание акта согласования границ при отсутствии на то законных оснований;
- обнаружение ошибки в кадастровой записи, и отказ Росреестра от ее исправления на общих основаниях;
- план земельного участка составлен некомпетентным специалистом, в связи с чет в нем обнаружены погрешности.
Независимо от оснований возникновения спорной ситуации в отношении участка, вам необходимо подтвердить заявленные требования. Судом будут рассмотрены любые доводы, а также свидетельские показания.
Судебная практика по установлению границ земельного участка
Владелец земли оформил документы на участок давно, получив при этом свидетельство старого образца. В отношении участка не проводились землеустроительные работы, кадастровый план не оформлялся. Ввиду определенных причин, собственник не оградил землевладение, и в течение шести лет не появлялся на его территории.
Когда он наконец решил увидеть свое имущество, оказалось, что участок обнесен высокой оградой, а при себе этот гражданин имел только старое свидетельство, в котором указаны лишь данные об адресе и размерах землевладения.
В удовлетворении иска об истребовании земли из чужого незаконного владения указанному гражданину отказали ввиду невозможности определения местоположения имущества. Заявитель не смог подтвердить, что объект недвижимости располагается именно в пределах той территории, которую обнес забором ответчик, располагающий Постановлением о предоставлении земли, межевым планом, кадастровым паспортом, а также свидетельством о регистрации права на всю огороженную территорию.
Судебная практика по уточнению местоположения границ земельного участка
В качестве ответчиков по заявлениям с просьбой оспорить проведенное межевание выступают собственник земли, определение границ которой оспаривается, а также компания, исполняющая межевальные работы, или же специалист, лично занимающийся данным вопросом.
Согласно положениям Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», смена размеров землевладения при выполнении межевых работ должна иметь связь с уточнением расположения его границ, а не являться следствием самовольного расширения его габаритов за счет самозахвата чужой территории.
Пензенский районный суд Пензенской области вынес решение, которое судебная коллегия оставила без изменений. Согласно данному акту, государственный орган правомерно отказал в исковых требованиях гражданина С., заявленных к местной администрации в отношении определения границ землевладения.
В ходе судебного заседания выяснилось, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права на участок, С. владеет объектом, площадь которого составляет 500 квадратных метров, и указанное имущество поставлено на кадастровый учет с условными границами.
По итогам осуществления землеустроительных процедур, Организацией «Н» по заявлению С. произведено оформление межевого плана на землевладение, согласно которому принадлежащая С. земля имеет площадь 1100 квадратных метров.
Как зафиксировано в межевом плане, касательно точек н-2 – н8, земля является смежной с участком, принадлежащим муниципалитету, районной и сельской администрациями в согласовании границ участка было отказано по той причине, что размежеванное землевладение существенно превышает размер, обозначенный в тексте правоустанавливающей документации.
Отказав удовлетворить притязания истца, суд верно руководствовался тем, что С. не доказал факт владения участком с площадью 1100 квадратных метров на законном основании, а районная и сельская администрация возражали в отношении земельных границ, ввиду чего определение границ данного объекта на основании предоставленного межевого плана, невозможно. Данные положения были приняты во внимание и судебной коллегией.
Расширение габаритов землевладения, в отношении которого подал исковое заявление С., допускается положениями федерального законодательства, однако важным является то, что в соответствии с действующими правовыми нормами, уточнение земельных границ предполагает определение их местоположения с учетом данных, зафиксированных правоустанавливающей документацией и фактической эксплуатацией.
По материалам дела суд установил, что С. не производит уточнение площади и границ землевладения, находящегося в его собственности, а хочет получить право на муниципальную территорию, которую он захватил самовольно. От согласования заявленных границ муниципальные органы отказались.
Судебная практика по наложению границ земельных участков
Петровым и Болдыревом было выяснено, что в соответствии с кадастровыми документами на принадлежащие им землевладения, границы данных объектов пересекаются. Чтобы разрешить ситуацию и установить точные границы территорий, указанные граждане обратились в судебный орган с иском, предоставив необходимые бумаги.
Суд при рассмотрении данной ситуации воспользовался данными архивного кадастра, отображающими сведения о старых границах принадлежащих Петрову и Болдыреву земель, и назначил проведение независимой экспертизы по установлению земельных границ.
В результате мероприятий было установлено, что верно границы зафиксированы в документах Болдырева, а Петрову надлежит внести исправления в свои бумаги на основании судебного акта. Петров возражений не заявил и исполнил все предписания суда.
Судебная практика по исправлению кадастровой ошибки и уточнению границ
Судебные органы выносят отказ в удовлетворении исковых требований в отношении признания недействительности документации по межеванию, актов в отношении постановки на кадастровый учет, обязания внесения изменений в кадастровую документацию, когда требования основываются лишь на том, что заявитель долгое время эксплуатировал территорию больше установленной кадастровой документацией и правоустанавливающими документами, и (или) большие размеры приведены в документации о передаче землевладений, полученных ранее исполнения межевальных работ.
Судебные органы в подобных обстоятельствах руководствуются определенными положениями. Ссылка на большие размеры землевладения, зафиксированные документацией, оформленной перед постановкой на кадастровый учет, и то, что земля с такой же площадью обнесена забором и эксплуатируется, не несет решающего значения в разрешении таких ситуаций в связи с тем, что этим не нарушаются права заявителя как владельца земли, зафиксированной государственным кадастром недвижимости.
Согласно данным судебной практики, фактической эксплуатацией большей территории нарушаются правомочия ответчика, которому принадлежит используемый истцом участок. При рассмотрении подобных дел важная роль отводится кадастровой документации и документам, являющимся основаниями возникновения прав на землю.
Согласованию земельных границ также отводится серьезное значение. Если мероприятия в рамках указанной процедуры осуществлялись на основании предписаний закона – судебные органы отказывают в требованиях об уточнении границ по той причине, что правомочия землевладельца, обратившегося с иском, таким образом не нарушаются.
Судом было отказано в удовлетворении иска, поданного от имени садового некоммерческого товарищества, в рамках которого было заявлено требование о признании недействительности зарегистрированного права и восстановлении первоначальных границ землевладения.
Государственный орган при этом исходил из того, что при проведении межевых работ в отношении земли, принадлежащей ответчику, нарушений процедуры согласования не было, границы установлены по ограждению, установленному 18 лет назад. В связи с этим, правомочия обратившегося товарищества землеустроительными работами не нарушались.
Однако судами удовлетворяются притязания в отношении исключения из государственного кадастра недвижимости данных касаемо координат, длины, поворотных точек по зарегистрированным землевладениям и установлении границ таких территорий в координатах, определенных предшествующими межевыми работами либо установленных при проведении экспертизы, при наличии таких моментов:
- существует документальное подтверждение, которое отображает информацию о землевладении заявителя, и данные документы достаточны для установления его фактического местоположения, а также наложение границ соседней земли, которая поставлена на кадастровый учет раньше;
- при кадастровом учете соседнего землевладения произошло нарушение процедуры по согласованию земельных границ – согласия, выраженного истцом, не имеется.
Учитывайте факт наличия либо отсутствия в деле акта по согласованию земельных границ и по выносу их на местность.
Когда правомочия на землевладение возникли на основании заключения сделки купли-продажи и участок поставлен в законном порядке на кадастровый учет (недвижимость куплена после проведения межевальных работ и постановки на кадастровый учет), владельцу такого имущества будет сложно оспорить итоги межевания своей земли и произвести уточнение ее границ.
Судебная практика по восстановлению границ земельного участка
Согласно статье 304 Гражданского кодекса РФ, землевладелец вправе заявлять требования об устранении нарушений своих прав, даже если это не связано с лишением данной недвижимости. Дела с требованиями о восстановлении границ представляют собой случаи спорных ситуаций по устранению препятствий в эксплуатации вещи.
Когда границы землевладения определены на основании положений земельного законодательства, собственники и владельцы, эксплуатирующие участки в порядке пожизненного наследуемого владения либо постоянного бессрочного пользования, вправе эксплуатировать землю в пределах этих границ.
Возникновение подобных споров обычно является следствием недобросовестного поведения соседа – смещением забора в центр землевладения, принадлежащего истцу, постройке недвижимости на территории истца и так далее. Нередко притязания могут быть дополнены и другими требованиями: о снесении построенных ответчиком объектов, вывозе с территории стройматериалов, возвращении ограждения в первоначальное положение и прочее.
Истец при обращении в суд преследует цель установления забора между землевладениями согласно установленным границам, зафиксированных в кадастре недвижимости, и свободная эксплуатация принадлежащей земли.
При подаче иска приобщите к нему пакет документации, состоящий из:
- документов-оснований возникновения прав на землевладение;
- кадастрового паспорта;
- результатов кадастровых работ, согласно которым оформляется акт о нарушении определенных границ.
Для разрешения споров такого рода неотъемлемой часть является землеустроительная экспертиза. Вы можете заявить ходатайство о привлечении свидетелей, которые могут подтвердить, что права действительно нарушены.
Защита от таких заявлений заключается в предъявлении встречных требований о признании недействительности итогов межевальных работ и данных, внесенных при проведении кадастрового учета. Если такие требования будут удовлетворены, расположение границ землевладения истца становится неопределенным либо уточняется согласно притязаниям, заявленным подателем встречного иска. Таким образом, в удовлетворении просьбы о восстановлении границ суд откажет.
Встречный иск рассматривается государственным органом с учетом таких аспектов:
- порядок эксплуатации, конфликт между участниками спора в отношении границ и сведения по перемещению установленных границ;
- фактическая эксплуатация при возникновении конфликтной ситуации и при проведении межевых работ;
- факт исполнения мероприятий по согласованию границ и вынос их на местность при проведении межевальных работ;
- выполнение прочих предписаний, предусмотренных в отношении землеустроительных работ при проведении межевания земель, наличие кадастровых ошибок.
Важную роль для разрешения спора играет заключение, оформленное по результатам проведения землеустроительной экспертизы.
Судебная практика о признании межевания недействительным
В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, при рассмотрении дел, касающихся границ землевладений, принимаются во внимание границы, которые сложились фактически. Это означает, что если границы не зафиксированы правоустанавливающими документами, ими признают те линии, которые сложились минимум за 15 лет, и оформлены природными и искусственно созданными объектами.
Указанное касается и тех земель, межевание в отношении которых было проведено десять лет назад, когда замеры не были высокоточными.
В рамках подобного дела разрешалась проблема, когда истцом были заявлены требования о признании недействительности межевания соседней земли, исполненного в 2002 году и снесения возведенного на соседней земле строения как самовольной постройки, занявшей чужое землевладение.
Районный суд удовлетворил требования истца. Однако в дальнейшем коллегия отменила данный судебный акт, так как было установлено, что экспертизы проведено не было.
После ее проведения выяснилось, что земля, принадлежащая истцу, имеет иные границы, которых возведенная постройка на соседней территории не касается. В удовлетворении исковых требований отказали.
Завершающий этап рассмотрения споров о земельных границах – принятие судебного акта. Согласно решению суда, данные о земельных границах подлежат уточнению и точные сведения фиксируются в кадастре.
